マンション管理組合のトラブルの相談ならアクセルサーブ法律事務所へ
マンション管理組合の理事長・理事の方へ。管理費を払わない所有者がいる、住民同士がもめている、管理会社が動かない。組合の運営を任された立場で、こうした問題の矢面に立っていませんか？
分譲マンションでは、専有部分の所有者である「区分所有者」（＝マンションの一室を持つ人）が、区分所有法に基づき、建物や敷地、附属施設などを全員で管理する団体が存在します。これが「管理組合」です。維持管理、大規模修繕、管理費・修繕積立金の管理、管理規約の設定・変更などを担います。
構成員の共通点は所有者という点だけで、考え方も資産状況もバラバラ。だから管理をめぐるトラブルが起きます。この記事でわかるのは次の3点です。
- マンション管理組合で生じやすいトラブルの中身
- トラブルの主な相談先5つと、それぞれができること・できないこと
- 弁護士に相談すべきタイミングと、任せられる範囲
相談先は一般論を聴きたい段階なら公的な窓口、争いが表に出たら弁護士。この線引きを押さえれば、組合の時間と資金を無駄にせずに済みます。なお当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は不動産業界の法務に特化しており、マンション管理組合のトラブルにも豊富なサポート実績があります。
▼この記事のポイント
- マンション管理組合のトラブル相談は、段階で窓口が変わります。一般論を聴きたい段階なら公的な窓口、争いが表に出たら弁護士です。
- 生じやすいトラブルは4つ。区分所有者・居住者間の対立、管理費の滞納、管理費の使い込み、管理会社の対応です。
- 主な相談先は5つ。委託先の管理会社、マンション管理センター、マンション管理業協会、マンション紛争解決センター、弁護士です。
- 紛争が顕在化している場合や、訴訟・強制執行など法的な強制力が必要な場合は、はじめから弁護士に相談してください。
弁護士 小澤 裕也
弁護士 小澤 裕也
アクセルサーブ法律事務所
代表弁護士
愛知県立一宮高校卒業
立教大学法学部卒業
明治大学法科大学院修了
マンション管理組合で生じやすいトラブルの例
管理組合で起きるトラブルは、大きく次の4つに分かれます。
- 区分所有者・居住者間のトラブル
- 管理費の滞納
- 管理費の使い込み
- 管理会社の対応に関するトラブル
区分所有者・居住者間のトラブル
住民同士の対立は、まず管理規約や使用細則（＝管理規約の下にある細かい生活ルール）に違反していないかを確かめるところから始めます。代表的なトラブルは次のとおりです。
- ペットのにおいやマナーに関するトラブル
- 話し声や楽器などの騒音に関するトラブル
- たばこなどの臭いに関するトラブル
- ゴミ出しに関するトラブル
- 共用部分の用途に関するトラブル
- 駐車場に関するトラブル
- 「民泊」に関するトラブル
違反の可能性があるなら、事実関係を確認したうえで、区分所有者または占有者（＝実際にその部屋を使っている人）に、管理規約等に従うよう是正を求めます。違反とまではいえないが迷惑に感じる人が多い場合は、管理規約や使用細則を変えて新しいルールを設けることも検討します。
なお、管理規約を変更する場合には、原則として、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会決議が必要です。また、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その区分所有者の承諾が必要となります。
【権利への影響に注意】
一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすおそれがある変更は慎重に。すでにペットを飼っている区分所有者がいるのに全面的な飼育禁止を導入する場合などは、既存利用者への経過措置や承諾の要否を検討する必要があります。
管理費の滞納
滞納が生じたら、事案に応じて回収手段を選びます。区分所有者は共用部分の維持管理等に必要な費用を負担し、管理費や修繕積立金の金額・支払方法・支払期限は管理規約や総会決議で定められます。取りうる手段は次のとおりです。
- 督促する
- 内容証明郵便（＝いつ・誰が・どんな内容を送ったかを日本郵便株式会社が証明する手紙）を送る
- 支払督促（＝簡易裁判所を通じて、訴訟より早く支払いを求める手続き）を申し立てる
- 訴訟を起こす
- 強制執行で回収する
滞納額が大きくなれば、共用部の維持管理に必要な資金が不足し、管理計画や修繕計画に支障が出ます。ただし、スムーズに回収できないケースも少なくありません。元の所有者が亡くなっていれば、相続人調査などが必要になるためです。
また、管理費等の滞納については、区分所有法7条に基づく先取特権（＝法律の決まりによって他の人より優先してお金を受け取れる権利）の行使を検討できる場合があります。
管理費の使い込み
使い込みが疑われたら、動く前にまず証拠を押さえてください。多くの管理組合は誠実に運営されていますが、なかには理事や関係者による使い込みや不透明な金銭授受が疑われる場合もあります。
- 関係資料や入出金記録などの証拠を保全する
- 使い込みの有無や金額を、客観的な資料に基づいて慎重に確認する
- 疑われる当事者に対して損害賠償を請求する
- 事案によっては刑事告訴を検討する
なお、使い込み額が高額な場合や、当事者に十分な資力がない場合は、全額の回収が困難となり、今後の管理・修繕計画に影響が及ぶ可能性もあります。
管理会社の対応に関するトラブル
管理会社の対応が悪いときは、まず管理委託契約の中身に立ち返ります。委託内容は契約によって異なりますが、一般的には会計・出納などの事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務が含まれます。
清掃が行き届かない、設備の不具合に対応しない。こうした「管理が不十分である」という苦情が住民から入った場合、進め方は2段階です。
- 委託契約の内容に従って、管理会社に改善を求める
- それでも改善が見られない場合は、管理会社の切り替えを検討する
このようなトラブルが生じてお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお早めにご相談ください。当事務所は不動産業界の法務に注力しており、トラブルの具体的な内容に応じて、法的観点から適切な対応方針を提案します。
マンション管理組合に関するトラブルの主な相談先
相談先は5つあり、それぞれ「できること」の範囲が違います。
- 委託先の管理会社
- 公益財団法人マンション管理センター
- 一般社団法人マンション管理業協会
- マンション紛争解決センター
- 弁護士
委託先の管理会社
管理を委託している場合、トラブルの内容によっては、まず委託先の管理会社に相談することが考えられます。その対応が委託契約の範囲に含まれていれば、管理会社が動いてくれる可能性もあります。
ただし、次の場合は、管理会社だけでなく、弁護士など外部専門家への相談も検討すべきです。
- 管理会社自身の対応や契約履行が問題となっている場合
- 管理組合内部の対立が生じている場合
- 法的判断を要する場合
公益財団法人マンション管理センター
一般論としての助言が欲しい段階で使う窓口です。公益財団法人マンション管理センターは、マンション管理適正化法に基づく「マンション管理適正化推進センター」に指定された団体で、日常の管理組合運営や建物・設備の維持管理について助言を受けられます。
マンション標準管理規約やマンション管理に関する法令などを参考にして、公平・中立的な立場でアドバイスがなされます。ただし、次の対応はできません。
- 専門家レベルの法律相談・税務相談
- 修繕等に関する個別具体的なアドバイス
- 書面等での回答
- 個別の事案についての適法かどうかの判断
- マンション内の紛争等に関連する事項について法的な見解を示すこと
- 法的責任の有無について判断すること
つまり、まずは一般論として意見を聴きたい場合の相談先だと考えてください。
一般社団法人マンション管理業協会
管理委託契約についての苦情を受け付ける窓口です。一般社団法人マンション管理業協会は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に規定された指定法人です。
管理組合と、同協会の会員であるマンション管理業者との間で締結された管理委託契約に関する苦情について、相談や苦情解決に向けた助言等を受け付けています。主な相談受付内容は次のとおりです。
- 管理委託契約書に定められた「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物・設備等管理業務」等の業務等に関する相談
- 管理委託契約に関係する次の内容に関する相談。法令関係（区分所有法、マンション管理適正化法等）、マンション標準管理規約関係、マンション標準管理委託契約書関係
一方で、同協会は裁判外紛争処理機関ではないため、調停、仲裁、斡旋は行っていません。法的な拘束力を持つ裁定や、損害賠償額の確定を行う機関でもありません。会員である管理業者との話し合いが円滑に進むよう、事情調査や助言等を行う制度と理解してください。
参照元：マンション管理業協会とは（一般社団法人 マンション管理業協会）
マンション紛争解決センター
双方が話し合いで解決できそうな場面で使える機関です。マンション紛争解決センターは、「マンションADR®」の実施を目的として、法務大臣から認証を受けて設立されました。
ADRとは「裁判外紛争解決手続」であり、仲裁や調停、あっせんがこれに当たります。マンションADR®は、訴訟によらずこの手続きで解決を図る事業です。次のトラブルなどで活用できるとされています。
- 管理費や積立金の滞納をめぐるトラブル
- マンション内商業施設や近隣とのトラブル
- 修繕業者、外部専門家とのトラブル
- 大規模修繕工事をめぐるトラブル
- ペット、騒音、漏水事故等のトラブル
- 脱法民泊をめぐるトラブル
ただし、利用するか、相手方が手続に応じるかは、原則として当事者の意思に委ねられます。合意の効力は次のとおりです。
- ADRで合意が成立した場合、その合意には契約としての法的拘束力が生じます。
- もっとも、合意が成立しただけで、判決や裁判上の和解と同じように直ちに強制執行できるわけではありません。
- 令和5年改正ADR法により、令和6年4月1日から施行された、認証ADRで成立した和解のうち、民事執行をすることができる旨の合意がされた「特定和解」に該当すれば、所定の手続を経て裁判所の執行決定を得た場合には、民事執行が可能となる場合があります。
当事者がいずれも「話し合いで解決できそう」と考えている場合には、ADRが1つの選択肢となるでしょう。
参照元：マンション紛争解決センター®のご案内（日本マンション管理士会連合会）
弁護士
一般論ではなく個別具体的な状況に応じた解決策が知りたい場合や、相手方との交渉を代理してほしい場合には、弁護士に相談するとよいでしょう。
アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設業界の法務に特化しており、マンション管理組合のトラブルについても豊富な相談対応実績を有しています。
マンション管理組合のトラブルを弁護士に相談すべきケース
弁護士に相談すべき主なケースは、次の4つです。
- 紛争が顕在化している場合
- 法的な強制力が必要なトラブルが発生している場合
- 理事会運営について法的トラブルが生じている場合
- 管理会社との間にトラブルが生じている場合
紛争が顕在化している場合
既に紛争が顕在化している場合、つまり争いが表に出てしまったら、弁護士に相談してください。法的な見地からのアドバイスが受けられ、正式に依頼すれば相手方との交渉も任せられます。
法的な強制力が必要なトラブルが発生している場合
法的な強制力が必要なトラブルが発生している場合も、弁護士に相談すべきです。たとえば次のような段階です。
- 管理費が滞納されており、訴訟や強制執行など法的手続による回収が必要な段階となっている場合
- 重大な管理規約違反や共同の利益に反する行為が継続し、行為停止請求、使用禁止請求、区分所有権等の競売請求など、区分所有法上の法的措置を検討する段階となっている場合
理事会運営について法的トラブルが生じている場合
理事会の運営に関して法的トラブルが生じている場合も、弁護士に相談してください。この種のトラブルは個別事情が強く、一般論の回答では解決が難しいためです。相談すれば、状況に応じた対応策を検討できます。
管理会社との間にトラブルが生じている場合
管理会社との間にトラブルが生じている場合も同じです。法的に整理し、解決の方向性を検討するには、次の点を総合的に確認する必要があります。
- 管理委託契約書の内容
- 管理規約
- 総会・理事会の決議
- マンション管理適正化法
- これまでのやり取りや履行状況
正式に依頼すれば、管理会社側とのやり取りも弁護士に任せられます。このような場合には、アクセルサーブ法律事務所までお早めにご相談ください。
マンション管理組合がトラブルを弁護士に相談するメリット
弁護士に相談する主なメリットは、次の4つです。
- 法的な視点によるトラブルの整理が可能となる
- 相手方との交渉を任せられる
- 調停・訴訟への対応を任せられる
- 今後のトラブルを予防するためのアドバイスが受けられる
法的な視点によるトラブルの整理が可能となる
弁護士に相談すれば、トラブルを法的な視点から整理でき、具体的な対処法や解決へ向けたステップの検討が可能となります。法律的にどう考えればよいかわからない段階でこそ効きます。
相手方との交渉を任せられる
弁護士に依頼する場合には、相手方との交渉窓口を弁護士に任せることができます。理事長や理事が直接交渉する負担を軽減でき、感情的な対立が深まることも防ぎやすくなります。
相手方が同じマンションの区分所有者なら、この先も顔を合わせます。自分で交渉するのは気が重いはずです。ただし、事実関係の確認や資料の準備には、管理組合側の協力が必要です。
調停・訴訟への対応を任せられる
交渉で解決できず、民事調停や訴訟への移行が必要となる場合もあります。弁護士に依頼すれば、次の対応を任せられます。
- 主張の整理
- 証拠の準備
- 書面の作成
- 期日対応
管理組合の対応負担を大きく軽減できます。ただし、管理組合側でも、事実関係の説明、資料の提供、必要に応じた代表者等の出席が求められる場合があります。
今後のトラブルを予防するためのアドバイスが受けられる
弁護士に相談することで、今後同様のトラブルが起きる事態を防ぐためのアドバイスが受けられます。一度トラブルが起きた管理組合では、同じ問題が再発する可能性があるためです。
マンション管理組合のトラブル相談はアクセルサーブ法律事務所にお任せください
マンション管理組合のトラブル相談は、アクセルサーブ法律事務所にお任せください。主な特長は3つです。
- 不動産・建設業界に強い
- 実践的なアドバイスを得意としている
- 「予防法務」に力を入れている
不動産・建設業界に強い
弁護士にはそれぞれ注力する分野がある中で、アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設業界の法務に力を入れています。マンション管理組合に関するトラブルについても相談対応実績を有しており、状況に応じた実務的なアドバイスを提供しています。
実践的なアドバイスを得意としている
難しい言葉や机上の空論を並べられ、何をすればよいのかわからないままでは、相談した意味がありません。アクセルサーブ法律事務所は、具体的な状況に応じた実践的なアドバイスの提供を得意としています。
「予防法務」に力を入れている
マンション管理組合のトラブルには、適切な対策を講じることで防げるものも少なくありません。アクセルサーブ法律事務所は「助け合い、称え合い、共に成長し、喜び合う―それが当たり前の世界を創る」ことを使命としています。この使命を実現するため、トラブルを未然に防ぐ「予防法務」に力を入れています。
マンション管理組合のトラブル相談に関するよくある質問
最後に、よくある質問と回答を2つ紹介します。
マンション管理組合のトラブルを弁護士に気軽に相談するにはどうすればよい？
日頃から弁護士に気軽に相談したい場合には、弁護士と顧問契約を締結するのがおすすめです。顧問ではない弁護士に初めて相談する場合、一般的には相談日を予約し、その日時に出向くステップを踏みます。顧問契約があれば、電話やメールで日常的に相談できることが多いでしょう。
ただし、顧問契約の具体的な内容は弁護士によって異なります。事前に確認したうえで契約してください。
マンション管理組合のトラブルはどの弁護士に相談してもよい？
マンション管理組合のトラブルは、不動産業界の法務に強い弁護士に相談するのがおすすめです。精通した弁護士に相談することで、状況に応じたより的確な解決策の提案が受けられる可能性が高いためです。
まとめ
マンション管理組合のトラブルは、段階によって相談先が変わります。
一般論を聴きたい段階なら公的な窓口。一方、紛争が顕在化している場合や法的な強制力が必要なトラブルが発生している場合などには、不動産業界の法務にくわしい弁護士に相談するとよいでしょう。
相談すれば、事案に応じた解決策の提案が受けられます。正式に依頼すれば、相手方との交渉や訴訟対応も任せられ、管理組合の負担を大きく軽減できます。
アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設業界の法務に注力しており、マンション管理組合に関するトラブルについても相談・対応実績を有しています。マンション管理組合のトラブルについて相談できる弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。
