新築物件の追加工事に関するトラブルの対処法は？対策と併せて弁護士が解説
追加工事とは、事前に合意した工事請負契約の内容に含まれない工事です。建築業界において、追加工事に関するトラブルは少なくありません。
では、新築物件の追加工事に関するトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか？また、新築物件の追加工事に関するトラブルを避けるには、どのような対策を講じればよいのでしょうか？
今回は、新築物件の追加工事に関する主なトラブルやトラブルが発生した場合の対処法、新築物件の追加工事でトラブルを避ける対策などについてくわしく解説します。
なお、当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は建設業界の法務に特化しており、追加工事に関するトラブルについても豊富なサポート実績を有しています。新築物件の追加工事に関してトラブルが発生してお困りの建設会社様やトラブルを避ける対策を講じたい建設会社様は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
弁護士 小澤 裕也
弁護士 小澤 裕也
アクセルサーブ法律事務所
代表弁護士
愛知県立一宮高校卒業
立教大学法学部卒業
明治大学法科大学院修了
新築物件の追加工事が生じる主な理由
そもそも、建物の新築工事で追加工事が生じるのはなぜなのでしょうか？ここでは、追加工事が必要となる主な理由を2つ紹介します。
- 施主から要望されたから
- 現場の状況から必要になったから
施主から要望されたから
施主からの要望により、追加工事が発生することがあります。契約締結後に、施主が「屋外に電気自動車用のコンセント差込口が欲しい」「この場所に造り付けの収納棚を設置したい」などと、新たに要望するケースなどがこれに該当します。
現場の状況から必要になったから
現場の状況から、追加工事が必要となる場合があります。たとえば、建物の新築のために基礎工事をしようとしたところ、地中から埋設物が発見される場合などがこれに該当します。
この場合、埋設物の内容や位置によっては、撤去や設計変更などの対応をしなければ新築工事を進められないことがあります。そのため、契約内容や当事者間のリスク分担を確認したうえで、必要に応じて追加工事または変更工事として、撤去工事等の実施や費用負担を協議することとなります。
新築物件の追加工事で生じやすい主なトラブル
冒頭で解説したように、新築物件の追加工事に関するトラブルは少なくありません。ここでは、新築物件の追加工事で生じやすい主なトラブルを4つ紹介します。
- 施主が追加工事分の費用を支払ってくれない
- 追加工事が必要となったことで工事の契約が解除され、そこまでの費用を支払ってもらえない
- 施主の要望で追加工事が発生したことで工期が延びたが、延びた分の遅延損害金を請求されている
- 追加工事部分が「イメージと違う」とクレームになった
施主が追加工事分の費用を支払ってくれない
1つ目は、施主が追加工事分の費用を支払わないトラブルです。
追加工事は、口頭で受発注されることもあります。その結果、施主が「追加金額がかかるとは聞いていない」などとして追加工事分の報酬の支払いを拒む場合があります。また、「追加料金がかかるとは認識していたが、高過ぎる」として値下げを求められる場合もあるでしょう。
金額を明示していない場合、施主は追加工事をサービス（当初合意した請負金額に含まれている）と考えるかもしれません。また、建設会社としては確かに追加料金を説明したものの、施主が忘れている場合や誤解している場合もあります。
追加工事が必要となったことで工事の契約が解除され、そこまでの費用を支払ってもらえない
2つ目は、追加工事が必要となったことで工事の契約が解除され、そこまでの費用を支払ってもらえないトラブルです。
工事請負契約の締結後に地中埋設物が見つかるなどして追加工事が必要となった場合、その追加工事の金額が高額となる場合があります。施主が追加費用の負担を受け入れられない場合には、当事者間で工事内容・請負代金・工期の変更を協議することになります。
それでも合意に至らないときは、契約条項、民法上の解除権、注文者による任意解除、または合意解約の有無を踏まえて、工事請負契約の終了が問題となることがあります。
工事請負契約が、当事者双方の責めに帰することができない事由により仕事の完成が不能となった場合や、仕事完成前に解除された場合には、請負人が既にした仕事の結果のうち可分な部分によって注文者が利益を受けるときは、その利益の割合に応じて報酬を請求できることがあります（民法634条）。
また、注文者が民法641条に基づいて仕事の完成前に契約を解除する場合には、注文者は請負人に生じた損害を賠償する必要があります。そのため、契約終了時には、既施工部分の報酬、未払費用、損害賠償の範囲などを巡ってトラブルに発展することがあります。
施主の要望で追加工事が発生したことで工期が延びたが、延びた分の遅延損害金を請求されている
3つ目は、施主の要望で追加工事が発生したことで工期が延び、これによる遅延損害金が請求されるトラブルです。
施主の要望で追加工事が必要となった場合、その内容によっては工期が延びることになるでしょう。しかし、追加工事について合意する時点でその旨を説明していなければ、施主は「追加工事が発生しても納期は変動しない」と考えるかもしれません。口頭で説明しただけでは、施主が忘れたり誤解したりする可能性もあります。
その結果、施主から工事の遅延を理由として遅延損害金が請求されるおそれがあります。
ただし、追加工事の発生が工期延長の原因となった場合、建設会社としては、追加工事を受注した際に工期延長について合意があったこと、または当初工期どおりに完成できなかったことが契約内容や取引上の社会通念に照らして建設会社の責めに帰することができない事由によることを主張・立証することで、遅延損害金の請求を争う余地があります。
工期延長についても、追加工事合意の際に変更後の工期を書面で明確にしておくことが重要です。
追加工事部分が「イメージと違う」とクレームになった
4つ目は、追加工事部分が「イメージと違う」としてクレームになるトラブルです。
新築工事の場合、工事に取り掛かる前に図面や完成予想図などで仕上がりイメージを丁寧に共有することが多いでしょう。これに対して、追加工事ではそこまで丁寧な共有はしない傾向にあります。
その結果、「仕上がりがイメージと違う」などとしてクレームとなり、追加工事部分の報酬の支払いを拒まれたり工事のやり直しを求められたりするケースがあります。
新築物件の追加工事でトラブルとなった場合の対処法
新築物件の追加工事でトラブルとなった場合、どのように対処すればよいのでしょうか？ここでは、一般的な対処法を解説します。
- 施主の言い分を確認する
- 弁護士に相談する
- 施主と交渉する
- 調停・ADRで解決をはかる
- 訴訟で解決をはかる
施主の言い分を確認する
はじめに、施主の言い分を丁寧に確認します。施主の言い分に合理性があり、対応にかかる自社の負担も少ない場合には、自社のイメージ低下を避けるために施主の言い分を受け入れることもあります。
弁護士に相談する
施主が過剰な要求をしていると感じる場合や、施主の要望を飲めば自社の負担が非常に大きくなると予想される場合には、施主に対応を回答する前に弁護士に相談します。弁護士に相談することで状況や施主の主張を法的に整理でき、その後の具体的な対応の検討が可能となります。
相談先は、建設業界の法務に特化した事務所を選ぶとよいでしょう。お困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
施主と交渉する
弁護士からのアドバイスを踏まえ、具体的な対応について施主と交渉します。施主と直接対峙する事態を避けたい場合や、直接交渉しても解決に至らない場合には、弁護士が代理で交渉します。
対応について合意が得られたら、合意内容を書面に残します。書面がないと、「合意した覚えはない」などとして後からトラブルが蒸し返されるおそれがあるためです。
調停・ADRで解決をはかる
交渉によって解決に至らない場合は、調停やADR（裁判外紛争解決手続）で解決をはかります。
ADRとして、建設工事に関する紛争については、建設業法に基づき各都道府県および国土交通省に設置された「建設工事紛争審査会」が、専門的な知見を有する委員によるあっせん・調停・仲裁を行っています（建設業法25条以下）。
また、裁判所における調停（民事調停）を利用することも可能です。
調停とは、調停委員が当事者双方から事情を聴取し、意見を調整する形で合意形成を目指す手続きです。あくまでも合意を目指す手続きであり、調停委員が結論を下すわけではありません。
合意が得られて調停が成立した場合、合意内容を記載した書面や調書等が作成されます。ただし、建設工事紛争審査会のあっせん・調停で成立した合意は、民法上の和解としての効力にとどまり、別途、公正証書の作成や確定判決の取得等をしない限り、直ちに強制執行をすることはできません。
これに対し、裁判所の民事調停では、当事者間の合意が成立して調書に記載されたときは、裁判上の和解と同一の効力を有します（民事調停法16条）。なお、建設工事紛争審査会の仲裁判断については、裁判所の確定判決と同じような効力を有するため、調停と仲裁を区別して説明する必要があります。
訴訟で解決をはかる
調停を経ても解決に至らない場合や、そもそも調停を経ても解決に至る可能性が低い場合は、訴訟で解決をはかります。訴訟とは、当事者の主張と提出された証拠に基づいて裁判所が事実を認定し、法律を適用したうえで、判決により紛争の解決を図る手続きです。
判決に不服がある場合、判決書の送達を受けた日の翌日から2週間以内に「控訴」をすることができます（民事訴訟法285条）。控訴は、第一審判決を上級裁判所（高等裁判所または地方裁判所）に再審査させる不服申立て手続きであり、「裁判のやり直し」とは厳密には異なります。
控訴期間内に当事者のいずれも控訴しなければ判決が確定し（民事訴訟法116条）、以後は当事者がその判決に拘束されることとなります。
新築物件の追加工事でトラブルを避ける対策：契約時
新築工事の追加工事に関するトラブルの多くは、事前の対策で予防できます。まずは、本体工事の契約時に講じるべき主な対策を3つ解説します。
- 仕様の詳細を書面で共有する
- 追加工事発生時の対応を明記しておく
- 追加工事が発生したことで工事が中途解約された場合の既施工部分の報酬算定方法を明記しておく
なお、アクセルサーブ法律事務所はトラブルが起きてからの対応のみならず、トラブルを避ける「予防法務」にも力を入れています。追加工事のトラブルを避ける対策について相談できる弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。
仕様の詳細を書面で共有する
1つ目は、工事の仕様を書面で明確にすることです。
工事請負契約を交わす時点で、工事の仕様を明確にして共有しておきましょう。これにより、工事請負契約で定めた報酬が「どの範囲の工事の対価なのか」が明確になるためです。
仕様（工事範囲）を明確にしておくことで、その範囲外の追加工事が発生した際に追加費用がかかることに納得してもらいやすくなります。
追加工事発生時の対応を明記しておく
2つ目は、追加工事が発生した際の対応を契約書に明記することです。
追加工事の追加料金について特にトラブルとなりやすいのは、地中埋設物が見つかった場合など、施主の明示的な追加要望によらず、契約締結時に想定していなかった事情により工事内容・請負代金・工期の変更が必要となる場合でしょう。
施主が「途中で地中埋設物が見つかるなど不測の事態が生じても、建設会社側が工夫をして最初に合意した金額の範囲内で何とかしてくれるだろう」と誤解していることも多いためです。
そのため、当初の契約を締結する時点で、追加料金が発生するケースを具体例を挙げて丁寧に説明しておくことをおすすめします。「もし地中埋設物が見つかったら、その撤去工事は別料金になります」などと丁寧に説明して契約書にもそのことを明記することで、トラブルを避けやすくなります。
追加工事が発生したことで工事が中途解約された場合の既施工部分の報酬算定方法を明記しておく
3つ目は、中途解約時における既施工部分の報酬の算定方法を契約書に明記しておくことです。
先ほど解説したように、地中埋設物の撤去など追加工事の費用が高いことを理由として、新築工事の契約が解除されることがあります。そして、この場合は既施工部分に相当する報酬の額について合意ができずトラブルとなる可能性があるでしょう。
これに備えて、契約書に次の事項などを定めておくことをおすすめします。
- 中途解約時には、その時点までの既施工部分に相当する報酬が発生すること
- 中途解約時の報酬の具体的な算定方法（例：出来高比率による按分など）
これにより、中途解約時に発生する報酬額を客観的に算出することが可能となり、トラブルを避けやすくなります。
新築物件の追加工事でトラブルを避ける対策：追加工事発生時
新築物件の追加工事でトラブルを避けるには、追加工事が発生することになった際の対応にも注意すべきでしょう。ここでは、追加工事発生時の対応を2つ紹介します。
- 追加工事に着手する前に、変更内容を書面または適法な電子契約で明確にする
- 完成イメージ図を丁寧にすり合わせる
追加工事に着手する前に、変更内容を書面または適法な電子契約で明確にする
新築物件の追加工事についてトラブルが生じやすいのは、正式な書面や適法な電子的方法で変更内容を明確にしないまま工事を進めてしまうからです。「言った・言わない」などのトラブルを避けるには、追加工事に着手する前に、追加費用、変更後の工期、追加工事の範囲、支払時期などを説明し、これらを明記した変更契約書または法定要件を満たす電子契約を取り交わすべきでしょう。
なお、建設業法19条は工事請負契約の書面締結を義務付けており、追加工事が生じた場合の変更契約についても同条2項により書面を交わすことが義務付けられています。書面には、変更後の請負代金額・工期・工事内容等の変更事項を記載する必要があります（同条1項各号参照）。
トラブル予防の観点のみならず、建設業法上の義務としても、追加工事に関する変更内容を、書面または法定要件を満たす電子的方法で明確にしておくことが必要です。
完成イメージ図を丁寧にすり合わせる
先ほど解説したように、追加工事をした結果、「イメージと違う」としてトラブルになることがあります。
これを避けるため、追加工事の希望を施主から伝えられた際には、追加工事を加味した完成イメージ図を作成してイメージを共有しておくとよいでしょう。特に、建物の外観や部屋の印象が変わりかねない内容である場合は、完成イメージ図や仕様書、図面、サンプル写真などを用いて、仕上がりの認識をできる限り具体的に共有しておくことが重要です。
完成イメージのすり合わせには手間はかかるものの、工事を終えてからクレームが入りトラブルとなる事態を避けやすくなるでしょう。
新築物件の追加工事トラブルはアクセルサーブ法律事務所へご相談ください
新築物件の追加工事トラブルでお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所へご相談ください。ここでは、当事務所の主な特長を3つ紹介します。
- 建設・不動産法務に特化している
- 実践的なアドバイスを得意としている
- 「予防法務」に強い
建設・不動産法務に特化している
アクセルサーブ法律事務所は、建設・不動産法務に特化しています。新築工事の追加工事に関するトラブルについても豊富なサポート実績を有しています。お困りの際はお気軽にご相談ください。
実践的なアドバイスを得意としている
法令を軽視すれば、行政上の指導・処分や罰則の対象となるなど、重大な法的リスクを負うおそれがあります。とはいえ、法的に正しいことと経営として望ましいこととは、一致しないことも多いでしょう。
アクセルサーブ法律事務所は、法的な理想論だけを追求するのではなく、経営者目線での実践的なアドバイスを得意としています。
「予防法務」に強い
トラブルが発生すると、最終的には解決できても多くの時間や手間がかかります。トラブルの中には、未然の対策で防げるものが少なくありません。
アクセルサーブ法律事務所はトラブルが発生してからのサポートだけではなく、トラブルを防ぐ「予防法務」にも力を入れています。
新築物件の追加工事トラブルに関するよくある質問
最後に、新築物件の追加工事のトラブルに関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。
新築物件の追加工事分の報酬は書面がなくても請求できる？
新築物件の追加工事分の報酬について、追加工事の内容と報酬について口頭で合意している場合、契約書がないことだけで直ちに民事上の報酬請求が否定されるわけではありません。請負は、当事者の一方が仕事の完成を約し、相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを約することで効力を生じるためです（民法632条）。
とはいえ、追加工事の報酬支払いについてトラブルに発展した場合、「追加工事分の契約が成立していたこと」「追加工事の範囲」「合意した報酬額または相当な報酬額」を証拠により立証する必要があります。十分な証拠を提出できなければ、裁判所から「追加工事の合意が認められない」「報酬額の合意が認められない」などと判断されるおそれがあります。
また、建設業法19条は、建設工事の請負契約について、工事内容、請負代金額、工期などの事項を書面に記載して相互に交付することを求めており、契約内容を変更する場合にも変更内容を書面化することを求めています。
法令遵守と紛争予防の観点から、追加工事については、着手前に変更契約書または法定要件を満たす電子契約で内容を明確にしておくべきです。
新築物件の追加工事でトラブルになったら誰に相談すればよい？
新築工事の追加工事でトラブルに発展した場合は、建設業界の法務に精通した弁護士にご相談ください。弁護士に相談することで、状況に応じた最適な解決策を見出しやすくなります。
お困りの際は、アクセルサーブ法律事務所へご相談ください。
まとめ
新築物件の追加工事に関するトラブル例や追加工事に関してトラブルが発生した場合の対処法、新築物件の追加工事でトラブルを避ける対策などを解説しました。
追加工事に関するトラブルは少なくありません。その要因としては、当初契約に含まれる工事範囲が不明確であること、追加工事の内容・金額・工期変更について書面化されていないこと、地中埋設物など想定外の事象が生じた際のリスク分担が明確でないことなどが挙げられます。
新築物件の追加工事でトラブルとなる事態を避けるため、工事請負契約締結時には仕様を共有して「その金額内で行う工事の範囲」を明確にしておく対策が有効です。また、追加工事が発生することになった際は、変更後の請負代金額・工期・工事内容・支払時期などを、変更契約書または法定要件を満たす電子契約により明確にしておくべきでしょう。
アクセルサーブ法律事務所は建設・不動産業界の法務に特化しており、豊富なサポート実績を有しています。新築物件の追加工事がトラブルに発展してお困りの際や、トラブルを避ける対策を講じたい際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
弁護士 小澤 裕也
弁護士 小澤 裕也
アクセルサーブ法律事務所
代表弁護士
愛知県立一宮高校卒業
立教大学法学部卒業
明治大学法科大学院修了
