家賃の値上げは拒否できる？拒否された場合の対処法を貸主向けにわかりやすく解説
現在の家賃が近隣の相場と比較して相対的に安い状態になっている場合などには、入居者のいる物件の家賃を値上げしたいと考えることでしょう。しかし、入居者から家賃の値上げに難色を示される場合もあります。
では、入居者は家賃の値上げを拒否できるのでしょうか？また、入居者から家賃の値上げを拒否されたら、どのように対処すれば良いのでしょうか？今回は、貸主（オーナー）側の目線に立って、家賃の値上げの進め方や家賃の値上げを拒否された場合の対応などについてくわしく解説します。
なお、当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は不動産・建設業界の法務に特化しており、不動産会社様からの家賃の値上げに関するご相談についても豊富なサポート実績を有しています。家賃の値上げをご希望の際や、入居者から家賃の値上げを拒否されてお困りの際などには、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
そもそも家賃は値上げできる？
家賃は、一定の条件のもとで値上げできます。その根拠として、借地借家法では次のように明記されています（借地借家法32条）。
- 「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」（借地借家法第32条第1項）
なお、法律上、家賃の値上げは「賃料の増額請求」と呼ばれます。本記事ではわかりやすさの観点から「家賃の値上げ」という表現を使用していますが、法律上の正式な用語は「建物の借賃の増額請求」です。以下も同様です。
この条文は、「値上げ」だけではなく「値下げ」についても定めています。値上げの部分だけを抜き出して整理すると、次のような場合には契約の内容に関わらず家賃の値上げを請求できると記載されています。
- 土地・建物の税金が高くなった
- 土地・建物の価格が高くなった
- その他の経済事情の変動があった
- 今の家賃が、近傍同種の建物の家賃と比較して不相当に安くなった
ただし、「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約」がある場合は、その期間中は家賃を値上げできません。
家賃の値上げが認められやすいケース
家賃の値上げに入居者が応じれば、問題ありません。しかし、家賃の値上げを求めても、入居者から拒否される場合もあるでしょう。その場合の流れは後ほど改めて解説しますが、最終的には裁判所に「値上げができるかどうか」を決めてもらうことになります。
ここでは、仮に裁判にまでもつれ込んだ際に、裁判所に値上げを認めてもらいやすいケースを解説します。
- 公租公課などの必要経費が高くなっている場合
- 土地や建物の価格が上昇している場合
- 近傍同種の建物と比較して家賃が安い場合
- 現在の家賃に決めてから長期間が経過している場合
なお、このような場合は、裁判に至る前に入居者と合意できる可能性も高いでしょう。値上げの理由が明確であれば、入居者が納得しやすいためです。
また、たとえ不服があっても「どうせ裁判になった際に値上げが認められてしまうなら、手間やお金をかけて裁判をするよりも、値上げに応じよう」と考えて、値上げに応じる可能性もあります。
家賃を値上げしたいとお考えの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。当事務所は不動産法務に力を入れており、家賃の値上げについても豊富なサポート実績を有しています。
公租公課などの必要経費が高くなっている場合
公租公課などの必要経費が高くなっている場合は、家賃の値上げが認められやすいでしょう。土地・建物にかかる公租公課の代表格は、固定資産税です。
土地や建物の価格が上昇している場合
土地や建物の価格が上昇している場合は、家賃の値上げが認められやすいでしょう。土地・建物の価格の変遷は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」などから確認できます。
近傍同種の建物と比較して家賃が安い場合
近傍同種の建物と比較して家賃が安くなっている場合は、家賃の値上げが認められやすいでしょう。近くにある似た構造・似た間取り・似た築年数などの建物と比較して現在の家賃が安い場合、家賃を値上げしやすいと言えます。
現在の家賃に決めてから長期間が経過している場合
都心部や一等地など地価が上昇している地域において、現在の家賃に決めてから長い期間が経過している場合は、現在の家賃が相対的に安くなっている可能性が高いでしょう。そのため、家賃の値上げができる可能性があります。
なお、地方都市などでは期間の経過に伴って地価が下落している場合もあり、その場合は家賃の値上げができない可能性があります。どの地域であっても現在の家賃に決めてから長期間が経過してさえいれば家賃を値上げできるわけではないため、誤解のないようご注意ください。
家賃を値上げしたい場合の流れ
入居者のいる物件の家賃を値上げしたい場合、どのような流れで進めればよいのでしょうか？ここでは、家賃の値上げを進める一般的な流れを解説します。
- 値上げ後の賃料を決める
- 弁護士に相談する
- 入居者に通知する
- 合意書を取り交わす
値上げ後の賃料を決める
はじめに、値上げ後の賃料を検討します。
値上げ後の家賃は「オーナーが希望する額」だけで決めるのではなく、近隣の同種物件の家賃相場や公租公課の変動、土地・建物の価格変動など、借地借家法第32条第1項に定める増額事由に照らした根拠のある額を設定することが重要です。
根拠が明確であれば、入居者に値上げを納得してもらいやすくなるほか、仮に調停・訴訟に発展した際にも増額が認められやすくなります。
弁護士に相談する
顧問弁護士がいる場合、入居者に値上げを通知する前に弁護士に相談します。弁護士に相談することで、その値上げが適正かどうかの判断がしやすくなります。
また、入居者への通知文を確認してもらうこともできます。
入居者に通知する
次に、入居者に家賃の値上げを通知します。入居者との関係性によっては、先に口頭で事情を説明してから文書で通知することもあります。
入居者への通知文には、次の内容などを明確に記載しましょう。
- 対象の物件を特定できる情報
- 契約の当事者（オーナー名・入居者名）
- 家賃を値上げする旨
- 家賃の値上げをする理由
- 値上げ後の月額賃料
- 値上げの時期
合意書を取り交わす
入居者が家賃の値上げに合意したら、合意書を取り交わしましょう。
前提として、家賃の値上げの合意は口頭でも成立し、書面化は必須ではありません。しかし、後日の紛争を防止するため、家賃の値上げについて合意ができた場合には、合意書を取り交わしておくことを強くお勧めします。
入居者は家賃の値上げを拒否できる？拒否するとどうなる？
家賃の値上げを通知した場合、入居者に家賃の値上げを拒否される可能性はあるのでしょうか？また、家賃の値上げを拒否する場合、その後はどのような流れとなるのでしょうか？ここでは、順を追って解説します。
- 不相当に高額だと考える値上げは拒否できる
- 拒否する場合は相当と認める額を供託することができる
- 調停や訴訟に発展する可能性がある
- 調停や訴訟で家賃の値上げが決まったら不足額に利息をつけて支払う
不相当に高額だと考える値上げは拒否できる
入居者は、家賃の値上げを拒否できます。オーナー側から通知された値上げ後の家賃が不相当に高額であると考える場合、入居者が家賃の値上げを拒否することとなるでしょう。
拒否する場合は相当と認める額を支払うことができる
家賃の値上げを拒否したからといって、入居者が家賃を払わなくて良いわけではありません。入居者が家賃の値上げを拒否する場合、入居者は、増額を正当とする裁判が確定するまで、自身が相当と認める額の家賃を支払うことができます。もっとも、貸主がその受領を拒否した場合などには、「供託」を検討します。
供託とは、金銭などを供託所（法務局）に預けて管理を委ねる制度です。家賃の支払いにつき、貸主が受領を拒否している場合や、貸主が誰であるかわからない場合などに、借主は弁済供託を利用することができます（民法第494条）。
前提として、家賃の値上げを求める場合、オーナーは「値上げ後の家賃」に満たない額の家賃を受け取らないこともあります。
一方で、オーナー側から家賃の受け取りを拒否されたことを理由に入居者が家賃を支払わなければ、未納となって賃貸借契約が解除されるかもしれません。そこで、入居者は、自身が相当と認める額の家賃を供託するという対応をとることになります。
調停や訴訟に発展する可能性がある
引き続き家賃の値上げを求める場合、まずは調停を申し立てます。賃料増減請求に関する訴訟は、原則としていきなり訴訟を提起することができず、まず調停の申立てを行うことが義務付けられています（民事調停法第24条の2：調停前置主義）。
調停とは、裁判所で行う話し合いです。調停では、裁判所が結論を下すのではありません。調停委員が両者の意見を調整して、合意によるトラブル解決を目指します。
家賃の値上げの有無や値上げ後の賃料について無事に合意がまとまったら、調停成立となります。
調停を経ても合意がまとまらない場合は、訴訟で解決をはかります。訴訟では、家賃の値上げの有無や値上げ後の賃料について裁判所が結論（判決）を下します。
判決が確定すると、たとえ本心では納得がいっていなくても、両当事者がその判決に従わなければなりません。なお、判決が下る前に当事者間の合意がまとまれば、和解もできます。
調停や訴訟で家賃の値上げが決まったら不足額に利息をつけて支払う
調停や訴訟で家賃の増額が認められた場合、その効果は調停成立や判決確定の時点からではなく、オーナーが増額を請求した時点に遡って生じます（借地借家法第32条第2項参照）。
つまり、入居者は調停・訴訟で確定した増額賃料と、値上げ請求時から支払ってきた相当額との差額、およびこれに対する年1割の利息を支払う義務を負います（借地借家法第32条第2項）。
たとえば、「入居者が従前支払ってきた家賃が10万円であり確定した値上げ後の家賃が12万円、値上げ請求から確定まで12か月間」だったとします。この場合、入居者は差額の「2万円×12か月＝24万円」と、これに対して借地借家法第32条第2項に基づく年1割の割合による利息を追加で支払う必要があります。
なお、この利息は月ごとの差額発生時から起算して計算される点にもご留意ください。
家賃の値上げについて弁護士にサポートを受けるメリット
家賃を値上げしようとする際は、弁護士のサポートを受けるのがおすすめです。ここでは、家賃の値上げについて弁護士にサポートを受ける主なメリットを3つ解説します。
- 値上げ後の適正家賃を把握しやすくなる
- 通知文などのレビューが受けられる
- 家賃の値上げを拒否された場合の対応を任せられる
家賃の値上げに関して弁護士のサポートをご希望の際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。当事務所は家賃の値上げについて豊富なサポート実績を有しており、安心してご相談いただけます。
値上げ後の適正家賃を把握しやすくなる
1つ目は、値上げ後の適正家賃を把握しやすくなることです。
やみくもに家賃の大幅な値上げを申し入れた場合、入居者から拒否される可能性が高いでしょう。また、最終的に訴訟に発展して訴訟によっても希望額の値上げが認められなければ、労力が無駄となるおそれもあります。
弁護士に相談をして事前に値上げ後の適正家賃を把握し、値上げが必要である理由も丁寧に通知文で説明することで、交渉がまとまりやすくなります。また、仮に値上げを拒否されて訴訟にまで発展しても、値上げ額が適正であれば訴訟で認められやすいでしょう。
通知文などのレビューが受けられる
2つ目は、通知文などのレビューが受けられることです。
先ほど解説したように、家賃を値上げしたい場合、まず文書で値上げを通知することが一般的です。この通知文を自社だけで作成することに、不安を感じる場合もあるでしょう。
弁護士に依頼することで通知文のレビューが受けられ、自信を持って入居者に通知しやすくなります。
家賃の値上げを拒否された場合の対応を任せられる
3つ目は、家賃の値上げを拒否された場合の対応を任せられることです。
家賃の値上げを通知してもこれが拒否されて入居者から従前どおりの家賃が振り込まれた場合、それ以上の対応に苦慮することも多いでしょう。弁護士にサポートを依頼することで、家賃の値上げが拒否された場合にも値上げへ向けた対応を進めやすくなります。
家賃の値上げが拒否されてお困りならアクセルサーブ法律事務所へご相談ください
家賃の値上げが拒否されてお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。ここでは、当事務所の主な特長を3つ紹介します。
- 不動産・建設法務に特化している
- 予防法務に力を入れている
- 実践的なアドバイスを得意としている
不動産・建設法務に特化している
アクセルサーブ法律事務所は、不動産・建設法務に特化しています。家賃の値上げに関するご相談・サポート実績も豊富であるため、安心して対応をお任せいただけます。
予防法務に力を入れている
弁護士について、「トラブルが起きてから相談をする人」というイメージを持っている人も少なくありません。しかし、トラブルが発生してしまえば、これに対応する時間や労力を要します。そのため、たとえ最終的には解決に至ったとしても、トラブルが生じること自体が不利益でしょう。
そのため、アクセルサーブ法律事務所はトラブルを未然に防ぐ「予防法務」にも力を入れています。
実践的なアドバイスを得意としている
法的に正しいことと経営上望ましいことは、一致しない場合もあるでしょう。せっかく弁護士に相談しても、法的な正しさだけを追及するアドバイスをされてしまえば、実践できずに机上の空論となってしまいかねません。
アクセルサーブ法律事務所は法的なルールは守りつつ、その先の「事業のさらなる発展・目標達成」をも重視した実践的なアドバイスを提供しています。
家賃の値上げ拒否に関するよくある質問
最後に、家賃の値上げ拒否に関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。
家賃の値上げは拒否できる？
不相当に高額な家賃の値上げは、拒否できます。ただし、拒否されたからといって、値上げできないことが確定するわけではありません。
オーナー側から調停や訴訟を申し立てることで、最終的に家賃が値上げできる可能性があります。家賃の値上げが拒否されてお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお早めにご相談ください。
家賃の値上げの適正額は誰が決める？
値上げ後の家賃の適正額は、原則としてオーナーと入居者の交渉によって定めます。交渉がまとまらない場合はまず調停で解決をはかり、最終的には訴訟を申し立てて裁判所に結論を下してもらいます。
まとめ
家賃の値上げの進め方や家賃の値上げを拒否された場合の対処法などを解説しました。
家賃の値上げは、入居者に拒否されることもあります。家賃の値上げが拒否されたら、早期に弁護士に相談したうえで、調停や訴訟での解決を目指しましょう。家賃の値上げに関する相談先には、不動産法務に特化した弁護士を選ぶのがおすすめです。
アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設法務に特化しており、家賃の値上げについて豊富なサポート実績を有しています。家賃の値上げをご希望の際や家賃の値上げが入居者に拒否されて対応にお困りの際などには、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
