家賃の値上げが拒否されたら？対応方法を弁護士がわかりやすく解説
貸している建物の家賃が、時間の経過とともに「安すぎる」状態になっていることがあります。この場合は、入居者に家賃の値上げを交渉することになるでしょう。しかし、家賃の値上げを入居者から拒否される場合もあります。
では、入居者から家賃の値上げを拒否されたら、どのように対処すればよいのでしょうか？また、仮に訴訟にまで発展した場合、家賃の値上げが裁判所に認められやすいのはどのような場合なのでしょうか？
今回は、家賃の値上げを拒否された場合の対処法や家賃の値上げが裁判所に認められやすいケースなどについて、弁護士がわかりやすく解説します。
なお、当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は不動産・建設業界の法務に特化しており、家賃の値上げについても豊富なサポート実績を有しています。家賃の値上げを進めたい際や入居者から家賃の値上げを拒否されてお困りの際などには、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
弁護士 小澤 裕也
弁護士 小澤 裕也
アクセルサーブ法律事務所
代表弁護士
愛知県立一宮高校卒業
立教大学法学部卒業
明治大学法科大学院修了
そもそも家賃は値上げできる？
契約当初に決めた家賃を、ずっと継続しなければならないわけではありません。借地借家法の規定により、建物の借賃が一定の事情によって不相当となった場合には、賃貸人は賃借人に対し、将来に向かって家賃の増額を請求できることがあります（借地借家法32条）。
- 土地・建物に対する租税その他の負担が増えた
- 土地・建物の価格が上昇した
- その他の経済事情に変動があった
- 近傍同種の建物の家賃と比較して、現在の家賃が不相当となった
ただし、実際に増額が認められるかどうかは、契約内容や不相当性の有無、周辺相場、経済事情の変動などを踏まえて判断されます。
なお、賃貸借契約書で「〇年間は家賃を値上げしない」や「次の更新まで値上げしない」などの特約を入れていることもあるでしょう。このような特約が入っている場合は、原則としてその期間は家賃の値上げを請求することができません。
特約の趣旨・内容や契約締結後の事情変動の程度によっては、特約の効力が制限されると判断された裁判例もあるため、特約がある場合でも諦める前に弁護士にご相談ください。
家賃の値上げを拒否された場合に避けるべき対応
家賃の値上げをしたい場合、まずは入居者に値上げを通知することが一般的です。しかし、すべての入居者が値上げをスムーズに受け入れるとは限りません。一部の入居者が、家賃の値上げを拒否することもあります。
家賃の値上げを拒否されたら、まずは落ち着いて今後の対策を練る必要があります。ここでは、家賃の値上げを拒否された場合に「やってはいけない対応」を3つ紹介します。
- 勝手にカギを変えたり荷物を運び出したりする
- 勤務先などにしつこく連絡をする
- そのまま値上げを諦める
勝手にカギを変えたり荷物を運び出したりする
家賃の値上げを拒否されたからといって、入居者を強制的に追い出してはいけません。たとえば、勝手にカギを変えて部屋に入れなくしたり、入居者の荷物を勝手に外に運び出したりすることなどがこれに該当します。
このような行為は「自力救済」といい、日本の法律上、原則として許されていません。このようなことをすると、入居者から不法行為に基づく損害賠償請求（民法709条）をされる可能性があります。
また、刑事上も、不法に人の住居に侵入した場合には「住居侵入罪」（刑法130条）、他人の物を損壊した場合には「器物損壊罪」（刑法261条）などに問われる可能性があります。
勤務先などにしつこく連絡をする
家賃の値上げを拒否した入居者に何とか値上げを認めさせるために、勤務先などにしつこく連絡をしてはいけません。このような行為をすると、入居者側から慰謝料請求などをされる可能性が生じます。
そのまま値上げを諦める
入居者に家賃の値上げを拒否されたからといって、そのまま諦める必要はありません。「調停」や「訴訟」などの手続きを踏むことで、家賃を値上げできる可能性があるためです。
そのため、諦める前に弁護士に相談をして、値上げの見込みがあるかどうか確認することから始めましょう。
アクセルサーブ法律事務所は不動産業界の法務に精通しており、家賃の値上げについても豊富なサポート実績を有しています。家賃の値上げが拒否されてお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
家賃の値上げを拒否されたらどうすればよい？
家賃の値上げが拒否されたら、その後は具体的にどうすればよいのでしょうか？ここでは、入居者に家賃の値上げが拒否された場合のその後の対応の流れを紹介します。
- 弁護士に相談する
- 入居者に家賃の増額を請求する（内容証明郵便の送付）
- （合意できた場合）合意書を取り交わす
- （合意できなかった場合）調停を申し立てる（民事調停法24条の2による調停前置）
- （調停で解決できなかった場合）訴訟を提起する
弁護士に相談する
家賃の値上げが拒否されたら、まずは弁護士に相談します。
先ほど解説したように、弁護士に相談をすることで、「訴訟にまで発展した際に、値上げできる見込みがあるかどうか」が把握しやすくなるためです。また、弁護士に正式に依頼する場合は、家賃の値上げ交渉を弁護士に任せることも可能となります。
お困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。当事務所は不動産業界の法務に特化しており、家賃の値上げに関して状況に応じた的確なサポートが提供できます。
入居者に家賃の増額を請求する（内容証明郵便の送付）
弁護士を通じて、または弁護士の指示のもとで、入居者へ書面により家賃の増額を請求します。この通知は、「内容証明郵便」で行うことが多いでしょう。内容証明郵便とは、「いつ、誰から誰にどのような文書が送られたか」を日本郵便株式会社が証明する制度です。
内容証明郵便に書かれた内容が、法的に正しいという保証はありません。しかし、内容証明郵便を利用することで、家賃の増額を請求した文書の内容や差出の事実を客観的に残しやすくなります。
また、内容証明郵便とすることで、「家賃の値上げを求めた文書の内容」や「その文書を差し出した事実」を証拠として残しやすくなります。増額請求の意思表示は相手方に到達した時点が重要となるため、実務上は配達証明を併用し、相手方に配達された事実も証拠化しておくことが望ましいでしょう。
これらの情報は、最終的に調停や訴訟で増額後の賃料額が確定した場合に、不足額や利息を算定する際の重要な資料となります。
（合意できた場合）合意書を取り交わす
弁護士が代理で通知や交渉をすることで値上げについて合意ができたら、合意内容を記載した合意書を取り交わします。書面がないと、後日入居者から「そのような合意をした覚えはない」などと主張され、トラブルが蒸し返されるおそれがあるためです。
なお、合意ができなかった場合で、賃貸人がその金員を受領する場合や、供託金の還付を受ける場合には、増額請求権を害しないよう、必要に応じて留保を付すなど慎重に対応すべきです。留保の方法や文言については弁護士にご相談ください。
しかし、入居者が家賃をまったく支払わなければ、債務不履行（家賃の不払い）として賃貸借契約の解除原因となる可能性があります。
一方で、家賃の増額について協議が調わない場合、賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、借地借家法32条2項に基づき、自ら相当と認める額の家賃を支払えば足ります。賃貸人がその受領を拒む場合などには、民法494条に基づく弁済供託が問題となります。
たとえば、これまでの家賃が8万円でありオーナーが希望する値上げ後の家賃が10万円、入居者が相当と認める家賃が8万円であれば、その8万円が供託されます。この場合、賃貸人側の主な対応としては、次の方法が考えられます。
- 供託金をいったん受け取らず、調停などの手続に進む
- 増額請求の権利を留保したうえで、供託金を賃料の一部として受け取る
- 事案によっては、増額請求を見直し、従前の賃料を前提に解決する
（合意できなかった場合）調停を申し立てる（民事調停法24条の2による調停前置）
家賃の値上げについて交渉で合意できなかった場合、調停を申し立てて解決をはかります。調停とは、裁判所に設置された調停委員会（裁判官と調停委員で構成されます）が当事者双方から事情を聴き、話し合いによる解決を促す手続きです。
調停は、当事者の合意による解決を目指す手続きであり、調停を成立させるには原則として当事者間の合意が必要です。調停が成立したら、合意内容を記した「調停調書」が作成され、事案は解決となります。
もっとも、合意成立の見込みがない場合などには、裁判所が民事調停法17条に基づき「調停に代わる決定」をすることがあり、当事者が所定期間内に異議を述べなければ、その決定が効力を有する場合があります。
（調停で解決できなかった場合）訴訟を提起する
調停が成立しなかった場合は訴訟を提起して、裁判所に判断を求めることとなります。訴訟では諸般の事情が考慮され、裁判所が、賃料増額請求が認められるかどうかや、増額が認められる場合の相当な賃料額を判断します。
裁判所が出した結論（判決）に不服がある場合は、判決書の送達を受けた日の翌日から起算して2週間以内に上級裁判所に対して「控訴」を申し立てることができます（民事訴訟法285条）。この期間内にいずれの当事者も控訴しなければ、判決はその時点で確定します（民事訴訟法116条）。
なお、判決で認められた増額後の賃料は、増額請求の意思表示が相手方に到達した時点（請求時点）に遡って適用されます（借地借家法32条1項）。
これに加えて、入居者は不足額と、各不足額について支払期後から年1割（借地借家法32条2項所定）の割合による利息を、賃貸人に支払わなければなりません。
家賃の値上げが裁判所に認められやすいケース
先ほど解説したように、たとえ入居者が家賃の値上げを頑なに拒否したとしても、裁判所が「値上げが相当である」と認めれば家賃を値上げできます。
では、裁判所に家賃の値上げが認められやすいのは、どのような場合なのでしょうか？ここでは、家賃の値上げが認められやすい主なケースを4つ解説します。
- 今の家賃になってから長い年月が経過している場合
- 周辺よりも家賃が安い場合
- 家賃を決めた時点よりも経費が増えている場合
- 土地や建物の価格が上昇している場合
なお、家賃の値上げが可能かどうかの判断に迷うことも多いでしょう。家賃の値上げができるかどうか判断に迷う場合には、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
今の家賃になってから長い年月が経過している場合
現在の家賃に決まってから長い年月が経過している場合は、その間の経済事情や周辺相場の変動によって、現在の家賃が不相当となっている可能性があります。そのため、長期間賃料が改定されていないことは、家賃の増額を検討する際の一事情となります。
ただし、長期間賃料が改定されていないからといって、当然に増額が認められるわけではありません。たとえば、地域の賃料相場や不動産価格が下落している場合には、増額が認められにくいことがあります。
一方で、地価の上昇だけでなく、租税その他の負担の増加や近傍同種建物の賃料との比較など、複数の事情が考慮されます。
そのような地域では、「長い期間が経過している」というだけでは家賃の値上げは難しいでしょう。反対に、家賃が相対的に高くなっているとして、入居者側から家賃の値下げを求められる可能性もあります。
周辺よりも家賃が安い場合
現在の家賃が近傍同種の建物の家賃と比較して不相当といえるほど低い場合、家賃の増額が認められる方向に働く可能性があります。
もっとも、単に周辺の募集賃料より安いというだけで直ちに増額が認められるわけではなく、物件の条件、契約内容、従前賃料の経緯、継続賃料としての相当性などを踏まえて判断されます。
まずは、賃貸物件の検索サイトなどで似た条件の周辺物件を確認することも参考になります。ただし、検索サイト上の募集賃料はあくまで参考資料であり、調停や訴訟では、成約賃料、物件の個別条件、不動産鑑定評価など、より客観的な資料が重要となります。
家賃を決めた時点よりも経費が増えている場合
家賃を決めた時点よりも、土地・建物に対する租税その他の負担が増えている場合には、家賃の増額が認められる方向に働く可能性があります。代表例としては、固定資産税・都市計画税などの公租公課の増加が挙げられます。
また、賃貸管理の委託費用や清掃委託費用などの増加も、事案によっては経済事情や建物の維持管理に関する事情として考慮される余地があります。
土地や建物の価格が上昇している場合
家賃を決めた時よりも土地や建物の価格が上昇している場合には、家賃の値上げが認められやすいでしょう。
土地や建物の価格動向を把握する際には、国土交通省の「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」などで、不動産取引価格情報や地価公示、都道府県地価調査などを確認することが参考になります。
ただし、これらは対象物件そのものの価格を直接示すものではないため、調停や訴訟では、必要に応じて不動産鑑定評価などの専門的資料も検討します。
家賃の値上げが拒否された場合はアクセルサーブ法律事務所へご相談ください
家賃の値上げが拒否されてお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所へご相談ください。ここでは、当事務所の主な特長を3つ紹介します。
- 不動産・建設業界の法務に特化している
- トラブルを避ける「予防法務」に力を入れている
- 実践的なアドバイスを得意としている
不動産・建設業界の法務に特化している
アクセルサーブ法律事務所は、建設・不動産業界の法務に特化しています。家賃の値上げに関するご相談やサポートについて豊富な実績を有しているため、まずはお気軽にご相談ください。
ご相談いただくことで、家賃の値上げが実現できそうかどうかの見通しが立てられ、的確な対応をとりやすくなります。
トラブルを避ける「予防法務」に力を入れている
弁護士に対して、「トラブルが起きてから相談する人」というイメージを持っている人も多いようです。
しかし、トラブルが起きてしまうと、その対応に多くの時間や労力、費用がかかります。そのため、最終的に解決に至ったとしても、トラブルに巻き込まれること自体が不利益でしょう。
アクセルサーブ法律事務所は「助け合い、称え合い、共に成長し、喜び合う―それが当たり前の世界を創る」ことを最終的なゴールに設定し、トラブルを未然に防ぐ「予防法務」に力を入れています。
入居者に家賃の値上げが拒否されてしまってからご相談いただくこともできますが、可能であれば「家賃の値上げを入居者に申し入れる段階」や、それよりもっと前の「賃貸借契約を締結する段階」からご相談いただくことをおすすめします。
実践的なアドバイスを得意としている
法的に正しいこととビジネスとして望ましいこととは、一致しないことも多いでしょう。もちろん、事業を永続させるために法律の軽視はできません。しかし、法的な正しさだけを追求するアドバイスをされても、「机上の空論」になってしまうことでしょう。
アクセルサーブ法律事務所は法的なルールは守りつつも、その先にある「事業のさらなる発展・目標達成」をも重視したより実践的なアドバイスを提供しています。
家賃の値上げ拒否に関するよくある質問
最後に、家賃の値上げの拒否に関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。
家賃の値上げが拒否されたら値上げは諦めるべき？
家賃の値上げが拒否されたからといって、その時点で値上げを諦める必要はありません。まずは弁護士に相談をして、訴訟などでの値上げの可能性を探ってみるとよいでしょう。
お困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。
家賃の値上げが拒否された場合の相談先は？
家賃の値上げが拒否された場合の相談先には、不動産業界の法務にくわしい弁護士がおすすめです。
アクセルサーブ法律事務所は不動産業界の法務に特化しており、家賃の値上げについても豊富なサポート実績を有しています。お困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお問い合わせください。
まとめ
家賃の値上げを拒否された場合の対処法や家賃の値上げが拒否された場合に避けるべき対応、裁判所に家賃の値上げが認められやすいケースなどを解説しました。
家賃の値上げが拒否されたからといって、その時点で値上げを諦める必要はありません。まずは弁護士へ相談して、値上げができそうかどうかなどの見通しを立てるとよいでしょう。
そのうえで、弁護士が代理で交渉したり調停を申し立てたりして、入居者との合意成立をはかります。入居者が最後まで家賃の値上げを拒否し続けたとしても、訴訟で賃料増額請求が認められ、相当な賃料額が判断されれば、その判断に従って増額後の賃料を請求できることがあります。
家賃を決めた時点よりも不動産価格が高くなっている場合や税金などの経費が増えている場合、周辺の似た条件の物件と比較して家賃が相対的に安くなっている場合などには、裁判所に値上げが認められやすいといえます。
アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設業界の法務に特化しており、不動産会社様や建設会社様からのご相談にも対応しています。家賃の値上げが拒否されてお困りの際や家賃の値上げの切り出し方についてお悩みの際は、アクセルサーブ法律事務所までお早めにご相談ください。
弁護士 小澤 裕也
弁護士 小澤 裕也
アクセルサーブ法律事務所
代表弁護士
愛知県立一宮高校卒業
立教大学法学部卒業
明治大学法科大学院修了
