不動産売買契約で「手付金の返還」が必要となる場面は？手付解除の流れを弁護士が解説

不動産売買契約を解除する方法の1つが「手付解除」です。売主側の都合によって手付解除をする場合、受け取った手付金の倍額を買主に対して返還する必要があります。

では、不動産売買契約で手付金の返還が必要となるのは、どのような場面なのでしょうか？また、手付金の返還（倍返し）によって売主から不動産売買契約を解除しようとする場合、どのような流れで進めればよいのでしょうか？今回は、不動産会社が売主となる場合を前提に、手付金の返還による不動産売買契約の解除について弁護士がくわしく解説します。

なお、当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は、不動産・建設業の法務に特化しており、豊富なサポート実績を有しています。売主である不動産会社様からの不動産売買契約の手付解除でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を書いた人

弁護士 小澤 裕也

弁護士 小澤 裕也

アクセルサーブ法律事務所
代表弁護士
愛知県立一宮高校卒業
立教大学法学部卒業
明治大学法科大学院修了

そもそも「手付金」とは？

そもそも、「手付金」とはどのようなものを指すのでしょうか？「不動産売買契約のはじめに、買主が売主に交付するお金」とは認識していても、その具体的な役割まで理解できているケースは多くない印象です。

はじめに、手付金の持つ役割を3つ解説します。手付金の授受をする際は、この役割を意識しておくとよいでしょう。

• 証約手付
• 違約手付
• 解約手付

証約手付

1つ目は、「証約手付」としての役割です。これは、契約が確かに成立した旨を証明することを意味します。つまり、手付金が授受されたこと自体が、契約が確かに成立したことの1つの裏付けになるということです。

違約手付

2つ目は、「違約手付」としての役割です。当事者が、違約時の清算（違約金や損害賠償額の予定等）として手付を位置づけた場合、手付金が違約金の役割を持つということになります。このような位置づけがされた場合であって、仮に買主に契約違反があった場合には手付金が売主にそのまま没収されます。反対に、売主に契約違反があった場合には、手付金の倍額を買主に返還します。

解約手付

3つ目は、「解約手付」としての役割です。

契約上、この解約手付としての役割を持っている場合、売主が契約の履行に着手するまでは、売主の承諾がなくても、買主は手付金を放棄することで一方的に契約を解除できます。同様に、買主が契約の履行に着手するまでは、買主の承諾がなくても、売主は手付金の倍額を買主に返還することで一方的に契約を解除できます。

不動産売買で売主による手付金の返還が必要となる主な場面

不動産売買契約で不動産会社が売主となる場合も多いでしょう。このように、不動産会社である売主からの手付金返還が必要となるのは、どのような場面なのでしょうか？ここでは、買主からいったん受け取った手付金を返す必要がある主な場面を2つ解説します。

• 売主である不動産会社側の事情で一方的に売買契約を解除する場合
• ローン特約の規定により売買契約を解除する場合

売主である不動産会社側の事情で一方的に売買契約を解除する場合

1つ目は、売主である不動産会社側の都合で、一方的に不動産売買契約を解除する場合です。

契約上、手付解除（民法557条）が可能である場合、売主は、買主が契約の履行に着手するまで、買主から受け取った手付金の倍額を返還することで売買契約を解除できます。この場合には、買主から受け取った違約金の全額を返還することに加え、これと同額を支払わなければなりません。

たとえば、売主が買主から受け取った手付金が100万円である場合、売主はその倍額である200万円を買主に支払う必要があるということです。これを、「手付金の倍返し」などといいます。

なお、手付金の倍額返還により売買契約を解除する場合（手付解除として解除される場合）、他に違約金や損害賠償などは原則として発生しません（民法557条2項）。

ローン特約の規定により売買契約を解除する場合

2つ目は、「ローン特約」の規定に従って不動産売買契約を解除する場合です。

不動産の売買では多額のお金が動くため、ローンを組んで行うことが少なくありません。そして、ローンを組むことが前提である場合、不動産売買契約書に「ローン特約」を設けることが多いでしょう。

ローン特約とは、仮に買主がローン審査に通らなかった場合に不動産売買契約自体を白紙に戻す特約のことです。白紙に戻すということは解除による違約金が発生しないことに加えて、受け取った手付金も返すことを意味します。

そのため、ローン特約で適切な定めが置かれていて、買主がローン審査に通らずローン特約により不動産売買契約が解除された場合には、手付金を返還しなければなりません。

アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設法務に特化しており、不動産売買契約の解除についてもご相談いただけます。不動産売買契約の解除や売主からの手付金返還などでお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。

手付金の返還だけで売主が不動産売買契約を解除できるのはいつまで？

先ほど解説したように、売主は手付金を「倍返し」することで不動産売買契約を解除できます。しかし、手付金の返還による解除はいつまででもできるわけではありません。

では、手付金の返還（倍返し）だけで売主が不動産売買契約を解除できるのは、どのタイミングまでなのでしょうか？ここでは、手付金の倍返しによる解除ができる期間について解説します。

原則：相手方が契約の履行に着手するまで

手付解除ができるのは、相手方が契約の履行に着手するまでの間です（民法557条）。買主が履行に着手した後では、手付金の返還（倍返し）による不動産売買契約の解除はできません。

不動産売買契約における「買主の履行への着手」は、内金や中間金の支払を指すことが一般的です。また、買主が代金を支払う準備を済ませたうえで売主に履行（名義変更など）の催告をすることも、履行の着手にあたると考えられます。

特例：契約で定めた場合は、その時点まで→ただし、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合は無効となるリスクに注意

売主が宅建業者でない場合は、実務上、不動産売買契約書で手付解除ができる期間（「手付解除期日」といいます）を定めることも少なくありません。手付解除期日を不動産売買契約書に定めることで、ある行為が「履行の着手」にあたるかどうかについて争いとなる事態を避けられるためです。

手付解除期日をどの程度に設定するかは状況によって異なるものの、決済までの期間に応じて次の程度で設定することが多いでしょう。

不動産売買契約書に手付解除期日の定めがある場合、原則としてその期日までは売主からの手付金の倍返しによる解除が可能です。同様に、その期間中は、買主からの手付金放棄による契約解除も可能です。

ただし、気をつけなければならないのは、「売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合」です。

この場合、宅建業法が、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができると定め、これに反する特約で買主に不利なものは無効とすると定めています（同法39条2項・3項）。ただし、この定めは宅建業者相互間の取引には適用されません（同法78条2項）。

そのため、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合は、手付解除期日を定めても無効になるリスクがあることに注意が必要です。

なお、アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設業界の法務に特化しており、不動産売買契約書の作成・レビュー段階からのサポートが可能です。的確な売買契約書を交わすことは、トラブルの予防にもつながります。不動産売買契約書の作成やレビューをご希望の際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。

手付金の返還（倍返し）で売主が不動産売買契約を解除する場合の流れ

手付金の返還（倍返し）によって売主が不動産売買契約を解除しようとする場合、どのような流れで進めればよいのでしょうか？ここでは、不動産会社である売主が不動産売買契約を解除しようとする場合を前提に解除の流れを解説します。

• 契約書などから手付解除の期間中であることを確認する
• 契約を解除したい旨の通知をする
• 相手方の預貯金口座に手付金の倍額を振り込む

契約書などから手付解除の期間中であることを確認する

はじめに、手付解除が可能な期間中であるか否かを確認します。

先ほど解説したように、不動産売買契約では契約書で手付解除期日を定めることが一般的です。そのため、まずは契約書の規定を確認するとよいでしょう。

不動産売買契約書に手付解除の期間について記載がない場合や、解除にあたって不明な点や不安な点がある場合には、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。

契約を解除したい旨の通知をする

手付解除が可能な期間内であることを確認したら、買主に対して不動産売買契約を手付解除したい旨を通知します。

通知の第一報は、電話など口頭で行っても構いません。しかし、第一報を電話などで行った場合であっても、必ず書面でも通知しましょう。口頭だけでの通知では、「言った・言わない」のトラブルに発展するおそれがあるためです。

また、売買金額が大きい場合などトラブルが予見されるのであれば、内容証明郵便での通知も検討するとよいでしょう。内容証明郵便とは、誰から誰にどのような内容の文書がいつ送られたのかということを、日本郵便株式会社が証明する制度です。

内容証明郵便で通知する場合には内容などの記録が残るため、「言った・言わない」に加えて、「書面を送った・受け取っていない」の食い違いも回避できます。

なお、手付解除にあたって、相手方（買主側）の承諾を得る必要まではありません。お金が振り込まれただけでは相手方にとってそれが何を意味するのかわからない可能性が高いため、「手付解除をしますので、その分のお金を振り込みます」と相手方に知らせる意味で通知を行います。

相手方の預貯金口座に手付金の倍額を振り込む

手付解除は手付解除期日までに通知するだけでは足りず、実際に手付金の倍額を手付解除期日までに相手方に渡す必要もある（現実の提供が必要）と解されています。そのため、期日までに実際に手付金を返還（倍返し）できるよう準備しておくべきです。

なお、先ほど解説したように、手付解除では相手方の承諾を得る必要はありません。つまり、通知に対して相手方の返答がなかったことは、手付解除期日までに手付金を返還しない理由にはならないということです。受領拒否の場合は、弁済供託等の方法も検討することになります。とはいえ、相手方の振込先を把握しておらず、手付金の返還（倍返し）が難しい場合もあるでしょう。

不動産売買契約を解除して手付金を返還しようにも相手方が受領を拒否してお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。当事務所は不動産・建設法務に特化しており、状況に応じた適切な対処法をご提案します。

不動産売買の手付金返還に関するよくある質問

不動産売買の手付金返還に関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。

手付金の返還（倍返し）により売買契約を解除する場合、別途損害の賠償も必要？

手付金の返還（倍返し）により売主側から契約を解除する場合（手付解除が有効にされる場合）、原則として別途損害賠償金や違約金を支払う必要はありません。手付解除ができる期間内であれば、解除理由にかかわらず手付金の倍返しをするだけで契約が解除できます。

手付解除であるにもかかわらず、相手方から別途違約金などを請求されてお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。

不動産売買でやり取りされる手付金の額の目安は？

不動産売買でやり取りされる手付金は、不動産売買代金の5～10%程度が目安です。

なお、売主が不動産会社などの宅建業者である場合には不動産売買代金の20％を超える手付金を受領することはできません。これを超えないようにご注意ください。

不動産売買の手付金返還でお困りの不動産会社様はアクセルサーブ法律事務所までご相談ください

不動産売買の手付金返還でお困りの不動産会社様は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。最後に、当事務所の主な特長を3つ紹介します。

• 不動産・建設法務に特化している
• トラブルを抑止する「予防法務」に力を入れている
• 経営者目線での実践的なアドバイスを得意としている

不動産・建設法務に特化している

不動産・建設業界には「人情」や「尊敬」があり、人間的に素晴らしい社長様が多くいらっしゃると感じています。そうであるにもかかわらず、どうしても契約や法律が軽視される傾向にあり、それが原因でトラブルに発展してしまうケースも少なくないのが現状です。

そこで、アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設業に携わる方々にもっともっと輝いていただくことを目標に、「正しい人情」に「法律の正しい使い方」を丁寧に持ち込むお手伝いをしています。

トラブルを抑止する「予防法務」に力を入れている

当事務所の最終的な目標は、「助け合い、称え合い、共に成長し、喜び合う―それが当たり前の世界を創る」ことです。最終的に解決に至ったとしても、トラブルとなれば時間もお金もかかります。そして何より、せっかく縁があり仕事を通じて関わった相手とトラブルになってしまう事態は、誰しも避けたいことでしょう。

トラブルの中には、事前の対策を講じることで予防できるものも少なくありません。アクセルサーブ法律事務所はトラブルが起きてしまってからのサポートのみならず、トラブルを防ぐ「予防法務」にも力を入れています。

経営者目線での実践的なアドバイスを得意としている

せっかく弁護士に相談しても、弁護士が理想論だけを話していれば、相談したことを後悔するかもしれません。確かに法令を遵守することは非常に重要であるものの、法律上の「正解」と経営として望ましいことは必ずしもイコールではないでしょう。

アクセルサーブ法律事務所は建設・不動産会社の経営実態を深く理解したうえで、法的なルールは守りつつその先にある「事業のさらなる発展・目標達成」をも重視したアドバイスを提供しています。

まとめ

不動産売買契約の解除に際して売主が手付金を返還すべきケースや手付金の返還（倍返し）により不動産売買契約を解除できる期間の制限、不動産会社である売主が手付金の返還により契約を解除する場合の流れなどを解説しました。

手付金とは、不動産売買契約の締結の際に買主から売主に対して交付される金銭です。手付金の額は、不動産売買代金の5％から10％程度が目安です。ただし、不動産会社などの宅建業者が売主である場合、手付金の額は不動産売買代金の20％を超えることはできません。

手付解除が有効になしうる場合、買主の契約への履行着手前であれば、売主は手付金の倍額を買主に返還することで不動産売買契約を一方的に解除できます。ただし、「履行着手前とはいつなのか」について意見の食い違いが生じる事態を避けるため、不動産売買契約書で手付解除ができる具体的な期日を定めることが一般的です。ただし、売主が宅建業者である場合は無効となるリスクが有ることに留意しましょう。

売主側が手付金の返還（倍返し）をして手付解除期日までに手付解除をする場合、買主の承諾を得る必要はありません。しかし、実際には買主側が手付解除に同意せず、トラブルに発展する場合もあるでしょう。

そのため、手付金の返還により売主側から不動産売買契約を解除しようとする際は、事前に弁護士に相談をしたうえで慎重に進めることをおすすめします。

アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設法務に特化しており、売主からの不動産売買契約解除についても豊富なサポート実績を有しています。また、トラブル予防につながる契約書の作成・レビューのサポートも可能です。

不動産売買契約の手付金返還についても相談できる実績豊富な弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。なお、当事務所は顧問契約にも対応しています。