【大家向け】立退料はどう決まる？交渉の進め方を弁護士が解説
さまざまな事情により、入居者に賃貸物件を立ち退いてほしい場合もあるでしょう。しかし、大家側から入居者を自由に立ち退かせられるわけではなく、立ち退き交渉は慎重に進めなければなりません。
では、大家側からの立ち退きを求めるにあたって、立退料はどのように決まるのでしょうか？また、大家側からの立ち退き交渉はどのように進めればよいのでしょうか？
今回は、一般的に用いられる「普通借家契約」で建物を賃貸している場合を前提に、大家側からの立ち退き交渉や立退料の金額などについて弁護士がくわしく解説します。
なお、アクセルサーブ法律事務所は不動産業界の法務に特化しており、大家側からの立ち退き交渉についても豊富なサポート実績を有しています。入居者に立ち退いてほしいとお考えの不動産事業者様は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
弁護士 小澤 裕也
弁護士 小澤 裕也
アクセルサーブ法律事務所
代表弁護士
愛知県立一宮高校卒業
立教大学法学部卒業
明治大学法科大学院修了
そもそも大家側の都合だけで退去させることはできる？
普通借家契約において、貸主側から契約更新を拒絶するには、所定期間内の更新拒絶通知と「正当の事由」が必要です。また、期間の定めのない建物賃貸借について貸主側から解約を申し入れる場合も、解約申入れから6か月の経過に加え、「正当の事由」が必要です。
これに対し、期間の定めのある普通借家契約を契約期間中に終了させるには、契約上の中途解約条項や合意解除、賃借人の債務不履行による解除など、別途の根拠が必要です。ただし、貸主側の中途解約条項については、借地借家法の強行規定との関係で有効性や行使可能性が問題となることがあるため、条項があるからといって常に自由に退去を求められるわけではない、という点は留意が必要です。
大家側が入居者を立ち退かせられる「正当事由」については、次でくわしく解説します。
大家都合での立ち退きが問題となる場合の「正当の事由」の例
貸主側から契約終了を主張し、入居者に明渡しを求めることができる「正当の事由」の有無は、個別の状況によって判断されます。ここでは、一般的に立ち退きが認められやすい「正当事由」の例を紹介します。
- 建物が老朽化しており、建替え・大規模修繕の必要性が高い
- 大家側にその建物を使用する必要性がある
- 建物の利用状況や従前の経過、建物の現況などを踏まえ、契約終了を相当とする事情がある
なお、入居者に長期の家賃滞納や無断転貸などの重大な契約違反がある場合は、「正当の事由」による更新拒絶・解約申入れとは別に、賃賃借契約の解除と明渡請求の問題として整理します。
建物が老朽化しており危険な状態となっている
建物が老朽化しており入居者がそのまま入居し続けることが危険な状況にあることは、正当事由として認められやすいでしょう。
一方で、「古い建物を建て替えて、収益向上を狙いたい」などの事情は、正当事由として認められづらい傾向にあります。
大家側にその建物を使うべき事情が生じている
大家側にその建物を使うべき事情が生じていることは、正当事由として認められやすいでしょう。たとえば、「長らく遠方に暮らしていた子どもが戻ってくるので、住居として使う必要がある」などが挙げられます。
ただし、大家側に建物を使う事情さえあれば、必ず立ち退きが認められるわけではありません。立ち退きが認められるか否かは、「大家側がその建物を使うべき事情」と「入居者がその建物を使い続けるべき事情」との比較均衡によって判断されます。
建物の利用状況や従前の経過、建物の現況などを踏まえ、契約終了を相当とする事情がある
正当事由の判断では、貸主・借主双方の建物使用の必要性だけでなく、賃賃借契約に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況なども考慮されます。たとえば、建物の老朽化が進み、修繕・建替えの必要性が高い場合や、これまでの賃貸借関係の経過から契約終了を相当とみる事情がある場合には、正当事由を基礎づける一事情となり得ます。
なお、長期の賃料滞納、無断転貸、重大な用法違反などがある場合は、正当事由による更新拒絶・解約申入れとは別に、賃借人の債務不履行を理由とする契約解除と明渡請求の問題として整理します。
大家側が支払う「立退料」の法的な意味
入居者に立ち退いてもらうにあたって、大家側が立退料を支払う場合があります。ここでは、立退料の法的な意味を解説します。
- 立退料の支払いは法律上の義務ではない
- 立退料の支払いは正当事由を補完する材料となる
立退料の支払いは法律上の義務ではない
前提として、立退料について、常に一定額の支払いを義務付ける規定はありません。
もっとも、借地借家法28条は、建物の明渡しの条件として、または明渡しと引換えに賃借人へ財産上の給付をする旨の申出があった場合、その申出を正当の事由の判断要素として考慮する旨を定めています。
そのため、立退料は、法律上も正当事由を補完する要素として重要な意味を持ちます。
立退料の支払いは正当事由を補完する材料となる
立退料の支払いが法律上の義務ではないにもかかわらず、大家側からの事情による立ち退きでは多くのケースで立退料が支払われています。これは、立退料に正当事由を補完する役割があるとされているためです。
大家側に立ち退きを求めたい事情があっても、その事情だけでは「正当事由として弱い」ケースは少なくありません。そのまま訴訟に発展すれば、立ち退きが認められない可能性が高いでしょう。
そこで、戦略の1つとして立退料の支払いを検討することとなります。一定の立退料を支払うことで正当事由の「弱さ」が補われ、立ち退きが認められる可能性が高まります。
また、また、立退料の支払いを申し入れることで、入居者が立ち退きに納得しやすくなります。その結果、訴訟などに発展するまでもなく、当事者間の合意により立ち退きができる可能性も高くなるでしょう。
大家が立退料を支払わなくてよいケース
大家側から立ち退きを求める場合であっても、立退料が不要であるケースもあります。ここでは、立退料を支払わなくてよい主なケースを2つ紹介します。
- 入居者の契約違反を理由に退去させる場合
- 立退料なしでの立ち退きに入居者が合意する場合
入居者の契約違反を理由に退去させる場合
入居者の契約違反を理由として賃貸借契約を解除し、明渡しを求める場合には、通常、立退料の支払いは問題となりません。ただし、契約違反があれば直ちに解除できるわけではなく、賃貸借契約の継続を困難にする程度に信頼関係が破壊されたといえるかが問題となります。
たとえば、初めての短期間の家賃滞納だけでは、解除・明渡しが認められない可能性が高いでしょう。
入居者の契約違反を理由として賃貸借契約の解除や立ち退きをご希望の際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。
立退料なしでの立ち退きに入居者が合意する場合
立ち退きにあたって、入居者が特に立退料の支払いを求めない場合もあるでしょう。立退料なしでの立ち退きに入居者が合意するのであれば、無理に立退料を支払う必要はありません。
ただし、入居者が後から不満を抱いて不動産事業者の評判が低下するのを避けるため、一定額の立退料の支払いを申し出ることもビジネス上の戦略の1つでしょう。
大家が支払う立退料の決まり方
大家側が支払う立退料の額は、どのように決まるのでしょうか？ここでは、立退料の決まり方について解説します。
立退料に決まった相場はない
前提として、立退料に決まった相場や決まった計算式などはありません。立退料は、建物の用途、賃貸借の経過、貸主・借主双方の使用必要性、建物の老朽化の程度、移転費用、移転先確保の難易度、借主の営業上の損失、貸主側の提示条件などを踏まえて個別に判断されます。
住居の場合に家賃の数か月分から1年分前後が交渉上の出発点となることはありますが、法定の相場や固定的な計算式はありません。店舗・オフィスでは、営業補償や移転困難性によって大きく変動します。
とはいえ、これはあくまでも目安であり、必ずしもこの額が適正であるとは限りません。大家側から退去を申し入れるにあたって提示する立退料の額でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。
立退料の内訳
立退料は、一定の費用などを積み上げて算定することもあります。ここでは、立退料を決める際に考慮されやすい主な要素を紹介します。
- 引越しにかかる費用
- 引越し先に入居するための費用
- 賃料の差額
- 慰謝料・迷惑料
引越しにかかる費用
立ち退きにあたって、入居者が別の場所に引っ越すためにかかる費用です。引っ越し会社に支払う金額などが、これに該当します。
引越し先に入居するための費用
移転先に入居するためにかかる費用です。入居時に支払う敷金や礼金、不動産会社に支払う手数料などがこれに該当します。
賃料の差額
立退料の算定では、賃料の差額を考慮する場合もあります。
たとえば、現在の物件の家賃が1か月あたり10万円であり移転（引っ越し）先の家賃が1か月あたり12万円である場合、「差額の2万円×一定期間分」を立退料として支払うことが検討できます。
慰謝料・迷惑料
立退料の算定にあたっては、引越費用、移転先確保費用、賃料差額、営業補償、移転に伴う負担への配慮などを含め、紛争を総合的に解決するための解決金的要素が加味される場合があります。
特に、店舗などの場合には移転することで新たな集客が必要となる場合も多いため、これを加味して多めの立退料を支払うことが多いでしょう。
大家側からの立ち退き交渉の進め方
入居者に立ち退いてもらいたい場合、立ち退き交渉はどのように進めればよいのでしょうか？ここでは、大家側からの立ち退き交渉の進め方の例を紹介します。
- 弁護士に相談する
- 入居者に退去してほしいこととその条件を申し入れる
- 条件について交渉する
- 退去してもらう
- 立退料を支払う
弁護士に相談する
大家側から立ち退き交渉をしたい場合、まずは弁護士にご相談ください。無理に自分で立ち退き交渉を進めれば、不利な結果をまねく可能性があるためです。
具体的には、自身にとって不利な内容で合意してしまったり、無理に立ち退きを求めて相手方から法的措置をとられたりする可能性があるでしょう。
弁護士に相談することで、そのケースにおいて立ち退きが成功する可能性やそのケースにおける立退料の目安が把握でき、立ち退き交渉を的確に進めやすくなります。
弁護士と相談したうえで、「大家案」としてはじめに提示する立ち退きの条件も定めておきましょう。たとえば、立退料を支払うのか、支払うならいくらとするのか、代替物件の紹介などその他のサポートを行うのかなどです。
アクセルサーブ法律事務所は不動産業界の法務に特化しており、大家側からの立ち退き交渉についても豊富なサポート実績を有しています。立ち退き交渉でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
入居者に退去してほしいこととその条件を申し入れる
弁護士と打ち合わせをしたうえで、入居者に退去を申し出ます。この申し入れは、書面で行うことが一般的です。書面には、立ち退いてほしい旨やその理由、大家側として提示する立ち退きの条件（大家案）などを記載しましょう。
例外的に、入居者と親しい関係にあり日頃から雑談をするような仲であれば、まずは口頭で事情を説明する方がスムーズかもしれません。ただし、この場合であっても後日改めて書面も渡すことをおすすめします。
書面を渡すことで、「言った・言わない」のトラブルや聞き間違いによる誤解などを避けやすくなるためです。弁護士に依頼する場合には、この書面の作成を弁護士に任せることも可能です。
条件について交渉する
退去の申し入れを受け、入居者が「大家案」をそのまま受け入れる場合もあります。
一方で、入居者側から立退料の値上げを求められたり、立ち退き自体を拒否されたりする場合もあるでしょう。この場合には、具体的な条件などについて大家側と入居者側とで交渉することとなります。
この交渉は大家自身が行う場合もある一方で、弁護士が代理で行うことも少なくありません。交渉に不安がある場合や多忙などの事情から直接交渉するのが難しい場合などには、弁護士に代理で交渉してもらうとよいでしょう。
立ち退くことや立退料などの条件について合意がまとまったら、できるだけ早く合意内容をまとめた合意書を交わします。合意書を交わしていなければ、後から入居者に「合意した覚えはない」などと主張され、再度交渉が必要となるおそれがあります。
退去してもらう
合意書に定めた日程までに、入居者に退去してもらいます。合意が成立した時点で安堵するのではなく、取り決めた日までに立ち退いていることを必ず確認してください。
立退料を支払う
退去を確認したら、同意した立退料を支払います。
立退料は、銀行口座への振り込みによって支払うのが一般的です。振り込みとすることで記録が残り、入居者側から「受け取っていない」と主張されるリスクを大きく減らせるためです。
ここでのポイントは、立退料の支払時期を合意書で明確に定め、原則として明渡しの完了確認後、または鍵の返還・明渡確認と引換えに支払う仕組みにすることです。もっとも、移転先契約の初期費用など、先払いが必要な費用がある場合には、分割払い、預り金、明渡し条件付き支払いなど、リスクを管理した設計を検討します。
先に立退料を支払ってしまえば、万が一入居者が立ち退かなかった場合の対応が難しくなるかもしれません。実務上は、退去確認と引換えに支払う形がとられることが多いでしょう。
入居者が立ち退きに応じない場合の対処法
大家側が立ち退きを申し入れても、入居者が「大家案」を受け入れず立ち退きに応じない場合もあります。ここでは、入居者が立ち退きに応じない場合の主な対処法を解説します。
- 弁護士が代理で交渉する
- 調停を申し立てる
- 訴訟を提起する
弁護士が代理で交渉する
大家側が直接交渉しても入居者が立ち退きに応じない場合、弁護士による代理交渉が検討できます。弁護士が法的な考え方などをもとに論理的に立ち退きを申し入れることで、入居者が条件を受け入れて立ち退きに応じる可能性が高くなります。
特に、入居者が不当に立退料を引き上げるために立ち退きに難色を示している場合には、「仮に訴訟にまで発展した場合に想定される立退料の額」などを弁護士が示して交渉することで合意成立に至る可能性があるでしょう。
調停を申し立てる
交渉では合意が得られない場合、調停を申し立てて解決をはかることが検討できます。調停とは、裁判所の調停委員が当事者から意見を聴き、意見を調整する形で合意の成立を目指す手続きです。
第三者である調停委員が中立の立場で意見を調整することで、合意できる可能性があります。
訴訟を提起する
立ち退き交渉がまとまらない場合、最終的には訴訟を提起して解決をはかることとなります。訴訟とは、裁判所が諸般の事情を踏まえ、法律に則って結論（判決）を下す手続きです。
第一審判決に不服がある当事者は、判決書の送達を受けた日の翌日から起算して2週間の不変期間内に控訴することができます。控訴は、第一審判決に対する不服申立てであり、上級裁判所に第一審判決の取消し・変更を求める手続です。
いずれも控訴することなくこの期間が経過すると、判決が確定します。確定した判決には、両当事者が従わなければなりません。
なお、確定した判決によって立ち退きすべきとされたにもかかわらず、入居者が所定の期日までに立ち退かない場合には、強制執行の対象となります。
大家側からの立ち退き交渉を成功させるポイント
大家側からの立ち退き交渉を成功させるには、どのような点に注意すればよいのでしょうか？大家側からの立ち退き交渉を成功させる主なポイントは次の4つです。
- 早めから交渉を始める
- 事前に弁護士に相談し提示する立退料の額などを検討しておく
- 必要に応じて移転先（引越し先）を紹介する
- 合意内容は速やかに書面化する
早めに交渉を始める
1つ目は、早めに交渉を始めることです。
立ち退きを求められてから立ち退くべき日までの日数に余裕がない場合、入居者は立ち退きに応じづらいでしょう。立ち退きに伴い、入居者側には心の準備や転居先の確保、さまざまな手続きが発生し、これらが間に合わない可能性があるためです。
また、短期間で立ち退きを迫られれば入居者が「軽視されている」と感じて反発し、交渉が難航するかもしれません。
立ち退きは、入居者に大きな負担を強いるものです。大家側としてはこの点を十分に理解したうえで、できるだけ早く立ち退き交渉を始めるとよいでしょう。
期間の定めのない建物賃貸借について貸主から解約を申し入れる場合、解約申入れから6か月が経過し、かつ、借地借家法28条の「正当の事由」が認められるときに、賃貸借契約の終了を主張できます。
また、期間の定めのある普通借家契約で更新を拒絶する場合には、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶通知をする必要があり、この場合も正当の事由が必要です。
しかし、立ち退き交渉をスムーズに進めるためには8か月から1年前あたりには立ち退いてほしい旨を通知し、交渉を開始することをおすすめします。
事前に弁護士に相談し提示する立退料の額などを検討しておく
2つ目は、事前に弁護士に相談をして、提示する立退料の額などの条件を検討しておくことです。
インターネットの普及により、誰でも自由に情報にアクセスできる時代です。大家側が「できるだけ立退料を払いたくない」と考えて大家側に一方的に有利な条件を提示した場合、入居者側が大家の本意に気付く可能性が高いでしょう。
入居者側の反感を買って交渉が難航すれば、本末転倒です。そのため、あらかじめ弁護士に相談して「そのケースにおける適正な立退料」を把握したうえで、実際に提示する条件などの戦略を検討することをおすすめします。
アクセルサーブ法律事務所は「法的な正しさ」だけを追及するのではなく、不動産業界のビジネス的理解に基づきより実践的なアドバイスを提供しています。大家側からの立ち退き交渉にあたって戦略的なアドバイスを受けられる弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
必要に応じて移転先（引越し先）を紹介する
3つ目は、必要に応じて移転先（引越し先）を紹介することです。
入居者が立ち退きを拒否している場合、その理由が必ずしも立退料の額にあるとは限りません。それ以上に、「条件に合った移転先（引越し先）が見つかるかどうか」に不安を感じている場合も多いでしょう。特に、入居者が高齢である場合や、立地が重要な商売をしている場合などにはなおさらです。
この場合には、立退料の値上げは根本的な解決とはなりません。むしろ、大家側の情報やネットワークを駆使して希望に合う移転先（引越し先）を紹介する旨を申し入れることで、立ち退き交渉がスムーズにまとまるかもしれません。
合意内容は速やかに書面化する
4つ目は、合意内容を速やかに書面化することです。
繰り返しとなりますが、立ち退き交渉がまとまったらできるだけ速やかに合意内容を書面化すべきでしょう。書面化していなければ、入居者の気が変わり「合意した覚えはない」などと主張された際に、「合意が成立したこと」の明確な証拠が出せません。
その結果、改めて交渉し直す必要が生じるおそれが生じます。
大家側からの立ち退き交渉はアクセルサーブ法律事務所にお任せください
大家側からの立ち退き交渉を任せられる弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。ここでは、當事務所の主な特長を3つ紹介します。
- 不動産・建設業界の法務に特化している
- 予防法務に注力している
- 実践的なアドバイスを得意としている
不動産・建設業界の法務に特化している
アクセルサーブ法律事務所は、不動産・建設業界の法務に特化している珍しい法律事務所です。これは、不動産・建設業界は「尊敬と人情のある業界」と感じており、これらの業界に携わる方により輝いてほしいと感じているためです。
業界に関する判例や事例、ガイドラインなどにも常にアンテナを張っているため、より的確な助言が提供できます。
予防法務に注力している
弁護士と聞くと、「トラブルが起きた際に相談する人」というイメージを持っている方も多いと思います。しかし、いざトラブルが発生すればその対応に多くの時間や費用がかかるうえ、大きなストレスを感じる可能性も高いでしょう。
そこで、アクセルサーブ法律事務所はトラブルが発生してからの対応のみならず、トラブルを未然に防ぐ「予防法務」にも力を入れています。
実践的なアドバイスを得意としている
弁護士に相談しても「法的な正しさ」だけに偏ったアドバイスをされてしまえば、実現が難しいかもしれません。
アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設業界へのビジネス的理解をもとに、より実践的なアドバイスを提供しています。
大家が支払う立退料に関するよくある質問
最後に、大家が支払う立退料に関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。
立退料の支払いは義務？
立退料の支払いは、義務ではありません。仮に、立退料なしでの立ち退きに入居者が合意するのであれば、無理に立退料を支払う必要はないでしょう。また、入居者側の契約違反を理由に退去させる場合にも、原則として立退料は不要です。
具体的な事案において立退料の要否でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
立退料さえ支払えば入居者を絶対に退去させられる？
立退料さえ支払えば、入居者を絶対に退去させられるわけではありません。大家側から一方的に入居者を退去させるには「正当事由」が必要であり、立退料はこれを補完するに過ぎないためです。
高額な立退料を提示したからといって、訴訟において立ち退きが正当であると「絶対に認められる」わけではありません。
とはいえ、一般的には立退料が高額であれば入居者が退去に応じやすくなり、裁判に至る前に合意が成立する可能性は高くなるでしょう。
まとめ
大家側からの立ち退き交渉の進め方や立退料の決まり方などについて解説しました。
原則として、大家側が一方的に入居者を立ち退かせることはできません。ただし、入居者側に重大な契約違反がある場合や大家側にその建物を使うべき事情が生じているなど一定の正当事由がある場合には、大家側からの立ち退きが認められる可能性があります。
立ち退きにあたって支払うことが多い「立退料」は、正当事由を補完する役割を持ちます。「立退料さえ払えば絶対に立ち退かせられる」わけではないものの、十分な立退料を提示することで立ち退きが認められやすくなるでしょう。
また、十分な立退料を提示することには、入居者に立ち退きに合意してもらいやすくなる効果も期待できます。
アクセルサーブ法律事務所は不動産業界の法務に特化しており、大家側からの立ち退き交渉についても豊富なサポート実績を有しています。入居者に立ち退きを求めたい場合や、提示する立退料の額でお困りの場合などには、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
