マンション管理組合で紛争が生じた場合の対処法は？弁護士がわかりやすく解説
分譲マンションでは、区分所有者は、区分所有法上、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を当然に構成します。この団体が、一般に「管理組合」と呼ばれます。
共用部分の管理、修繕、規約の設定・変更、建替え等に関する事項は、区分所有法や管理規約に定められた手続・決議要件に従って、集会決議等により決定されます。このマンション管理組合に関して、紛争が生じるケースは少なくありません。
では、マンション管理組合に関する紛争にはどのようなものがあるのでしょうか？また、マンション管理組合で紛争が生じた場合には、誰に相談すればよいのでしょうか？
今回は、マンション管理組合に関する紛争の例を紹介するとともに、マンション管理組合に関して紛争が生じた場合の相談先やマンション管理組合で紛争が生じた場合の対処法などについて弁護士がくわしく解説します。
なお、当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は不動産業界の法務に特化しており、マンション管理組合に関する紛争についても豊富な解決実績を有しています。マンション管理組合に関して紛争が生じて対応でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
弁護士 小澤 裕也
弁護士 小澤 裕也
アクセルサーブ法律事務所
代表弁護士
愛知県立一宮高校卒業
立教大学法学部卒業
明治大学法科大学院修了
マンション管理組合が関係する紛争の例
マンション管理組合に関する紛争には、さまざまなものがあります。はじめに、マンション管理組合に関する主な紛争の例を紹介します。
- 管理費の滞納に関する紛争
- 共用部分等に関する紛争
- 騒音や臭いに関する紛争
- 大規模修繕に関する紛争
- 規約改正に関する紛争
- 管理組合の運営に関する紛争
管理費の滞納に関する紛争
マンションの各部屋の所有者（「区分所有者」といいます）は、区分所有法上、共用部分等の管理に要する費用を負担する義務を負い、具体的な管理費や修繕積立金の金額・支払方法等は、管理規約や総会決議等に基づいて定められるのが通常です。管理費とは、エントランスやエレベーター、廊下などの共用部の維持・管理に充てられるお金です。
しかし、区分所有者がこれを滞納する場合もあります。滞納の事情は、さまざまです。たとえば、仕事が変わって生活に困窮しているケースのほか、所有者が死亡し、相続人が区分所有権や滞納管理費等の承継を認識していないケースなどもあるでしょう。
管理費の滞納額が大きくなると、共用部の維持・管理に必要なお金が不足してしまいかねません。そこで、マンション管理組合としては、滞納者への督促、内容証明郵便の送付、支払督促、訴訟、先取特権の行使、強制執行など、事案に応じた回収手段を検討する必要が生じます。
共用部分等に関する紛争
共用部分、敷地、附属施設、専用使用部分の利用をめぐる紛争も少なくありません。たとえば、廊下・エントランス等の共用部分に私物が置かれている場合や、駐車場・駐輪場・専用庭・バルコニー等の利用方法が管理規約や使用細則に違反している場合などが考えられます。
騒音や臭いに関する紛争
マンションは共同住宅であり、騒音や臭いに関する紛争も散見されます。
特に、バルコニー・ベランダは専有部分ではなく共用部分とされ、区分所有者に専用使用権が認められているにとどまる場合が多いため、そこでの喫煙やバーベキュー等が管理規約・使用細則違反や近隣トラブルとして問題となるケースがあります。
また、楽器の音やペットの鳴き声などもトラブルの原因となり得ます。
大規模修繕に関する紛争
マンションでの「一大イベント」の1つに、大規模修繕があります。しかし、大規模修繕の時期やかける費用などについて区分所有者の意見がまとまらず、トラブルに発展するケースも少なくありません。
経済状況やマンションを所有している目的、家族構成などは、区分所有者によってさまざまです。
たとえば、高齢でありマンションを継がせる予定の子どもなどもいない区分所有者は、現時点で大規模修繕を行うことは避けたいと考えるかもしれません。これに対して、これから長くそのマンションに住む予定の人や大規模修繕後に売却したいと考えている区分所有者は、早期の大規模修繕を望むこととなるでしょう。
規約改正に関する紛争
マンション管理規約の改正も区分所有者間の利害関係が衝突しやすく、紛争に発展しやすいといえます。
特に、ペット飼育や民泊利用を新たに制限・禁止する規約を設ける場合には、区分所有法上の規約変更決議の要件（区分所有者及び議決権の各4分の3以上）を満たす必要があるほか、既にペットを飼育している区分所有者など一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合には、その承諾の要否も問題となり得ます。
管理組合の運営に関する紛争
管理組合の運営に対して疑義が呈され、紛争に発展する場合もあります。
たとえば、理事長に権限が集中して適切な牽制が機能していない場合、管理費の不正使用が疑われる場合、理事や関係者による不透明な金銭授受が疑われる場合などがこれに該当します。
マンション管理組合で紛争が生じた場合の相談先
マンション管理組合で紛争が生じた場合、どこに相談すればよいのでしょうか？主な相談先には、次のものが挙げられます。
- 一般社団法人マンション管理業協会
- 公益財団法人マンション管理センター
- マンション紛争解決センター
- 弁護士
一般社団法人マンション管理業協会
一般社団法人マンション管理業協会は、「マンション管理適正化法」に基づく「指定法人」として指定を受けている団体です。
管理委託契約書に関係する事項を中心に、一般の方やマンション管理業者から、分譲マンションの管理に関する相談を受け付けています。
ただし、同協会は裁判外紛争処理機関ではないため、調停・仲裁・あっせんは行っておらず、個別案件に直接対応するものでもありません。
公益財団法人マンション管理センター
公益財団法人マンション管理センターは、「マンション管理適正化法」に基づいて「マンション管理適正化推進センター」の指定を受けている団体です。
公平・中立的な立場で、管理組合運営, 管理規約、建物・設備の維持管理などに関する相談を受け付けています。
ただし、個別紛争の仲裁、特定の弁護士・企業の紹介、専門家レベルの法律相談、個別事案の適法性判断や法的責任の判断は行っていません。
マンション紛争解決センター
マンション紛争解決センターとは、「マンションADR®」を実施している団体です。
マンションADR®とは、訴訟によらず、裁判外紛争解決手続（ADR）によってマンション管理をめぐる紛争の解決を目指す手続です。利用には申込みに加えて相手方の応諾が必要であり、合意案に納得できない場合は拒否することができます。また、マンションADR®で合意が成立した場合、その合意は当事者間の和解合意としての意味を持ち得ます。ただし、合意書だけでは直ちに強制執行をすることはできないため、履行確保が重要な場合には、公正証書化や訴訟・調停等の手続も検討する必要があります。
管理費や修繕積立金の滞納をめぐる紛争や大規模修繕工事をめぐる紛争など、さまざまな紛争に対応しています。
ただし、あくまでも中立な立場で紛争解決を目指す団体であり、いずれか一方の代理人として助言をしたり有利となりそうな証拠を集めるサポートをしてくれたりするわけではありません。
弁護士
法的な助言を受けたい場合や依頼者側の味方としての助言が欲しい場合、代理人として相手方と交渉してほしい場合などには、弁護士にご相談ください。
アクセルサーブ法律事務所は、マンション管理組合に関する紛争についても豊富な解決実績を有しています。お困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。
マンション管理組合の紛争を弁護士に相談する場合の解決の流れ
マンション管理組合に関して紛争が生じて弁護士に相談する場合、その後はどのような流れで解決に至るのでしょうか？一般的な流れは、次のとおりです。
- 初回相談をする
- 弁護士が代理で交渉する
- 調停で解決を図る
- 訴訟で解決を図る
初回相談をする
はじめに、弁護士に初回相談をします。
相談先には、不動産法務やマンション管理組合に関する紛争の取扱実績がある法律事務所を選ぶとよいでしょう。弁護士によって得意な分野が異なる可能性があり、その分野に特化した弁護士に相談することでより的確な解決策の提案が受けられる可能性が高いためです。
相談は予約制であることが多いため、電話などで予約したうえで相談しましょう。
アクセルサーブ法律事務所は不動産業界の法務に特化しており、マンション管理組合にまつわる紛争についても豊富な解決実績を有しています。お困りの際は、当事務所までまずはお気軽にご相談ください。
弁護士が代理で交渉する
紛争の内容に応じて、弁護士が代理で相手方と交渉します。当当事者間の交渉では解決に至らなくても、弁護士が事実関係や法的主張を整理したうえで交渉することで、合意が成立するケースがあります。
調停で解決を図る
交渉段階で解決に至らない場合には、裁判所の民事調停や、マンションADR®などの裁判外紛争解決手続の利用を検討します。
民事調停は、裁判所の調停委員会が当事者双方から事情を聴き、話合いによる合意成立を目指す手続です。ADRも話合いによる解決を目指点では共通しますが、実施機関や手続内容、合意の効力は制度によって異なります。
訴訟で解決を図る
調停を経ても合意が得られない場合や、そもそも調停を経ても合意できる可能性がないと判断した場合には、訴訟によって解決をはかります。
訴訟では、当事者が主張・立証を行い、裁判所が法令と証拠に基づいて判断します。もっとも、訴訟の途中で和解が成立して解決することもあります。
第一審判決に対して適法な控訴がされないまま控訴期間が経過すると、判決は確定します。控訴期間は、原則として、電子判決書または判決書等の送達を受けた日の翌日から2週間の不変期間です。確定判決には法的拘束力が生じ、強制執行が可能となる場合があります。
マンション管理組合が紛争を予防する対策
マンション管理組合が紛争を予防するためには、どのような対策を講じればよいのでしょうか？主な対策には、次の2つが挙げられます。
- 公正な運営を心掛ける
- 紛争の「種」が生じたら早期に弁護士に相談する
公正な運営を心掛ける
1つ目は、公正な運営を心掛けることです。
マンション管理組合は、区分所有者全員で構成される団体であり、理事や理事長は、管理規約や総会決議に基づき、公正かつ透明性のある運営を行う必要があります。管理費等の不適切な支出や利益相反が疑われる行為は、管理組合内部の深刻な紛争に発展するおそれがあります。
また、マンションに関する重要事項を決定する際は、区分所有法や管理規約に従い、招集通知、議案の提示、決議、議事録の作成・保管などの手続を適切に行い、その経過を記録しておくことが重要です。マンション管理組合の運営過程が不透明であれば、それ自体が紛争の原因となりかねません。
紛争の「種」が生じたら早期に弁護士に相談する
2つ目は、早期に弁護士に相談することです。
マンション管理組合に関して紛争の「種」が生じたら、その時点で弁護士にご相談ください。たとえば、管理費の滞納が生じた際に督促が遅れれば、滞納額が積み上がり、回収が困難となる可能性が高まるでしょう。
紛争の「種」が生じた時点で早期に弁護士に相談して状況に応じた対策を講じることで、紛争が激化したり解決が困難となったりする事態を避けやすくなります。
アクセルサーブ法律事務所は不動産業界の法務に特化しており、紛争を未然に防ぐ「予防法務」にも力を入れています。マンション管理組合の紛争を防ぎたいとお考えの際は、アクセルサーブ法律事務所までお早めにご相談ください。
マンション管理組合の紛争でお困りの際はアクセルサーブ法律事務所へご相談ください
マンション管理組合の紛争でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所へご相談ください。当事務所の主な特長は、次の3つです。
- 不動産・建設業界の法務に強い
- 予防法務に力を入れている
- 実践的なアドバイスを得意としている
不動産・建設業界の法務に強い
アクセルサーブ法律事務所は、不動産・建設業界の法務に特化しています。マンション管理組合に関する紛争についても豊富なサポート実績を有しており、具体的な状況に応じた的確な解決策の提案が可能です。
予防法務に力を入れている
最終的には解決に至ったとしても、いざ紛争が発生すれば、その解決には時間や費用に加え、当事者に大きな精神的負担がかかります。そのため、紛争が生じること自体が不利益であるといえるでしょう。
そこで、アクセルサーブ法律事務所では紛争が起きてからの対応のみならず、紛争を未然に防ぐ「予防法務」にも力を入れています。
実践的なアドバイスを得意としている
マンション管理組合の紛争では、法的な見通しだけでなく、管理組合の運営実態、区分所有者間の関係性、費用対効果、将来の紛争予防まで踏まえた実践的な助言が重要です。
アクセルサーブ法律事務所は、机上の空論ではなく、より実践的なアドバイスを得意としています。
マンション管理組合の紛争に関するよくある質問
最後に、マンション管理組合の紛争に関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。
マンション管理組合への加入は強制？
分譲マンションでは、区分所有者は、区分所有法上、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を当然に構成します。そのため、任意に加入・脱退する一般的な団体とは異なり、区分所有者である限り、管理組合の構成員として扱われます。
管理組合の構成員となるための特別な加入手続は不要であり、区分所有権を取得した時点で、法律上当然に管理組合の構成員となります。区分所有権を失えば、原則としてその管理組合の構成員ではなくなります。
マンション管理組合の紛争はどの弁護士に相談してもよい？
マンションの管理組合に関する紛争は、区分所有法、管理規約、総会運営、管理費回収、近隣トラブルなど複数の知識が関係するため、不動産法務やマンション管理組合案件の取扱実績がある弁護士に相談することをおすすめします。弁護士によって、得意とする分野が異なる可能性があるためです。
その分野の取扱経験がある弁護士に相談することで、法改正の状況、関連する裁判例、実務上の対応方法を踏まえたサポートを受けやすくなります。お困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。
まとめ
マンション管理組合に関する紛争について解説しました。
マンション管理組合に関しては、さまざまな紛争が生じる可能性があります。たとえば、管理費の滞納に関する紛争や管理規約に関する紛争、管理組合の運営に関する紛争などが挙げられます。
マンション管理組合に関して紛争の種が生じたら、早めに弁護士にご相談ください。弁護士に相談することで、具体的な状況に応じて、交渉、調停・ADR、訴訟、管理規約の見直し、証拠整理など、適切な対応方針について助言を受けることができます。
相談先には、不動産法務やマンション管理組合に関する紛争の取扱実績がある弁護士・法律事務所を選ぶことをおすすめします。
アクセルサーブ法律事務所は不動産業界の法務に特化しており、マンション管理組合にまつわる紛争についても豊富なサポート実績を有しています。マンション管理組合に関する紛争でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
