工事請負契約の瑕疵担保責任とは？契約不適合責任の内容・期間・対応を弁護士が解説
引き渡した工事について、注文者から「契約と違う」「直してほしい」と言われている建設会社の社長・役員の方へ。
この記事でわかることは3つです。
- ①工事請負契約の瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは何か
- ②何を、いつまで請求され得るのか
- ③追及されたときの動き方と、契約時の備え。
請求されても、言われるままに応じる必要はありません。不適合の有無、契約書の定め、通知期間、時効を確かめることで、責任の範囲を絞れる場合があります。
アクセルサーブ法律事務所は建設業界の法務を重点的に取り扱い、契約不適合責任を追及されたケースについても継続的にご相談・サポートを行っています。
▼この記事のポイント
- 工事請負契約の瑕疵担保責任は、いまは主に民法の契約不適合責任として整理されている。新築住宅の一定部分については、品確法において瑕疵担保責任の用語がなお使われている。
- 注文者から求められ得る主な内容は、修補などの履行の追完・請負代金の減額・損害の賠償・契約解除の4つ。
- 期限について主に注意すべきは2つ。注文者は不適合を知った時から1年以内に通知が必要（民法637条1項）。品確法94条の対象部分は、引渡しから10年間。
- 請求内容に納得できないときは即答せず、契約書を確認し、早期に弁護士へ相談する。
弁護士 小澤 裕也
弁護士 小澤 裕也
アクセルサーブ法律事務所
代表弁護士
愛知県立一宮高校卒業
立教大学法学部卒業
明治大学法科大学院修了
工事請負契約の瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？
工事請負契約で「瑕疵担保責任」と呼ばれてきたものは、いまの民法では主に契約不適合責任（＝引き渡した工事が契約どおりでないときに施工側が負う責任）として整理されています。
ただし、瑕疵（＝欠陥・不具合）という言葉は、品確法など一部の法律にいまも残ります。問題になるのは大きく次の2つです。
- 民法上の契約不適合責任
- 新築住宅について品確法が定める瑕疵担保責任
民法上の契約不適合責任
民法上の契約不適合責任は、引き渡した目的物が種類、品質、数量などの点で契約内容に適合しないときに問題となる責任です。請負契約については、民法559条により、売買の契約不適合責任の規定がその性質の許す限り準用されます。
あなたの現場で言うと、契約では無垢材で施工すべきリビングの床を複合材で仕上げた場合です。契約では3本あるはずの造り付け棚が2本しかない場合も同じです。
契約内容は、契約書だけで決まりません。設計図書、施工内容、取引上の通常の理解なども踏まえて解釈されます。
そのため、新築住宅で雨漏りがする場合や、ドアの建付けがわるく開閉できない場合も対象になり得ます。契約書に「雨漏りしないように施工すること」と書いていなくても、契約不適合責任が成立する可能性があります。
2020年4月1日施行の改正民法により、売買や請負における従来の瑕疵担保責任は、契約内容への適合性を基準とする契約不適合責任として整理されました。
旧民法の瑕疵担保責任と現行民法の契約不適合責任は、用語だけの違いではありません。旧民法では、売買の瑕疵担保責任について「隠れた瑕疵」が問題とされていました。一方、請負の瑕疵担保責任では、「隠れた」ことは条文上の要件ではありませんでした。
現行民法では、契約内容に適合しているかどうかを基準として、追完請求、報酬減額請求、損害賠償請求、解除などの可否を検討します。
新築住宅について品確法が定める瑕疵担保責任
品確法（＝住宅の品質確保の促進等に関する法律）は、住宅の品質確保の促進や住宅購入者等の利益の保護などを目的とする法律です。
品確法にはいまも「瑕疵」「瑕疵担保責任」という用語が使われています。もっとも、品確法上の「瑕疵」は、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態と定義され、現行民法の契約不適合責任と整合する形で整理されています。
対象は広くありません。品確法の瑕疵担保責任の対象となるのは、新築住宅の瑕疵のうち、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分についての一定のものです。
【期間に注意】 品確法94条の対象となる瑕疵について、住宅新築請負契約の請負人は、注文者に引き渡した時から10年間、民法415条、541条、542条、559条で準用される562条・563条に規定する担保責任を負います。
つまり品確法94条は、住宅新築請負契約における一定の重要部分の瑕疵について、民法上の担保責任を前提に、責任期間や不利な特約の無効などを定める特則です。対象となる住宅、部位、瑕疵の範囲は限定されています。
具体的な責任追及期間は、後ほど改めて解説します。
工事請負契約の瑕疵担保責任（契約不適合責任）として請求され得る主な内容
注文者から請求される可能性のある主な内容は、次の4つです。
- 修補などの履行の追完
- 請負代金・報酬の減額
- 損害の賠償
- 契約解除
このような請求がなされてお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお早めにご相談ください。ご相談いただくことで、請求内容が適切であるか否かの判断が可能となります。
修補などの履行の追完
1つ目は履行の追完です（民法559条、562条）。目的物の修補や代替物の引渡し、不足分の引渡しなどによって、契約どおりの状態にするよう求めるものです。
建設工事では、履行の追完として、目的物の修補、やり直し施工、不足部分の施工などが問題となるのが通常です。無垢材で施工すべき床を複合材で施工した場合に、無垢材で張りなおすよう求めるのがこれです。棚が1本足りない場合に、もう1本の追加を求めるのも追完請求です。
対応では、まず追完の可否や相当性が重要な検討事項になります。ただし、次の点しだいで、代金減額、損害賠償、解除などが問題となる場合もあります。
- 不適合の内容
- 追完ができるかどうか
- 追完に過分の費用を要するかどうか
- 注文者の求める対応の相当性
請負代金・報酬の減額
2つ目は請負代金の減額です（同559条、563条1項）。不適合の程度に応じて代金の減額を求めるものです。
床を複合材で施工した場合の差額相当分や、棚1本分に相当する請負代金の減額を求められるのが典型です。
代金減額請求には、原則として順序があります。
- 注文者が相当の期間を定めて、追完するよう催告（＝期限を切って正式に求めること）する。
- その期間内に追完がない。
- はじめて代金の減額を請求できる。
ただし、民法563条2項に定める事情があるときは、催告をせずに代金減額請求ができる場合があります。追完が不能である場合、請負人が追完を拒絶する意思を明確に表示した場合、契約の目的を達するに足りる追完が見込めない場合などです。
損害の賠償
契約不適合責任としての損害賠償請求は、契約内容に適合しない仕事の目的物が引き渡されたことを理由に、債務不履行（＝契約上の義務を果たさないこと）にもとづき損害の賠償を求めるものです（民法559条、564条、415条）。事案によっては、不法行為責任が別途問題となることもあります。
新築物件が施工不良で水漏れし、汚損された家具や家電の買い替え費用を求められる場合が典型です。修繕中の仮住まい費用の負担を求められることもあります。
損害賠償請求は、履行の追完や代金減額請求と併せてなされることがあります。雨漏りを修繕しても、汚損された家具や家電は元通りにならないためです。
契約解除
4つ目は契約解除です。契約解除とは、相手方が契約に沿った債務の履行をしない場合に、契約関係を解消し、原状回復義務などを発生させる制度です。
請負契約では、工事の進行状況や目的物の性質によって原状回復の内容が問題となります。解除の可否や効果は、事案ごとに慎重に検討する必要があります。
解除できる場面は、次のとおり限られます。
- 原則は催告解除。契約に沿った履行をするよう一定期間を定めて催告し、その期間内に履行されない場合に、ようやく解除が可能となる。
- 債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除できない。
- 無催告解除ができるのは、履行不能、履行拒絶の意思表示、契約目的を達するに足りる履行の見込みがない場合など、民法542条に定める事情がある場合に限られる。
催告が不要とされるのは、催告をしても履行される見込みがないためです。
工事請負契約で瑕疵担保責任（契約不適合責任）を追及される期間
追及される期間は、「通知」と「具体的な請求」の2段階で考えます。
原則
注文者は、仕事の目的物の種類又は品質に関する契約不適合を知った時から1年以内に、その旨を請負人に通知しなければなりません（民法637条1項）。
ここで必要とされる通知は、具体的な権利行使そのものではありません。不適合の存在を請負人に知らせる趣旨の通知です。
なお、例外的にこの1年の期間制限が適用されない場合もあります（同2項）。請負人が引き渡しの時点でその契約不適合を知っていた場合や、知らなかったことに重過失があった場合です。重過失とは、注意を払えば気付けたはずであるのに、気付けなかったことをいいます。
また、通知をした場合でも、具体的な権利行使については消滅時効（＝請求できる期限）の問題が残ります。
【期限に注意】 債権は原則として、債権者が権利を行使することができることを知った時から5年、または権利を行使することができる時から10年のいずれか早い時期に、時効によって消滅します（民法166条1項）。
ただし、具体的な起算点は、請求する権利の内容、契約不適合の発見時期、引渡しの有無などによって問題となる場合があります。
後日の紛争を避けるため、通知に関する記録は具体的に残してください。不適合の内容、発見時期、発生箇所、確認できる症状などを、できる限り書面やメールで残すことが重要です。
契約で原則とは異なる定めをした場合
民法の規定には、当事者間の合意により別段の定めをすることができる任意規定もあります。そのため、契約で民法の原則と異なる定めをした場合、その定めが有効に適用されることがあります。
たとえば、通知期限を「注文者がその不適合を知った時から2年」と定めた場合です。その条項が有効であれば、民法637条1項の1年ではなく、2年以内の通知で足りることになります。
ただし、どのような期間制限でも契約で定めれば有効になるわけではありません。次の条項は効力を有しません。
- 強行法規に反する条項
- 公序良俗に反する条項
- 消費者契約法・品確法などにより無効とされる条項
相手方が消費者である場合、その利益を不当に害する条項は無効になります。
品確法の適用がある場合
品確法94条の適用がある住宅新築請負契約では、請負人は、注文者に引き渡した時から10年間、民法上の一定の担保責任を負います。対象は、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもので、構造耐力又は雨水の浸入に影響のある瑕疵です。
この規定に反する特約で注文者に不利なものは無効です。
また、品確法94条3項は、同条1項の場合における民法637条の適用関係について読み替え規定を置いています。そのため、品確法94条の対象となる瑕疵であっても、民法637条の通知期間制限との関係を無視することはできません。
具体的な権利行使の可否は、引渡しから10年という責任期間と、民法637条の通知期間制限の双方を踏まえて検討する必要があります。
工事請負契約で瑕疵担保責任（契約不適合責任）を追及された場合の対応の流れ
追及されたときは、まず事実を確認し、応じるかどうかを判断する流れで動きます。
相手方の求める対応を確認する
はじめに、契約不適合の具体的な内容と、相手方が求める対応の内容を、できるだけ正確に確認します。
契約不適合の内容については、可能な限り現地を確認して写真に撮るなど、証拠を残すとよいでしょう。
相手方の求める対応に応じる場合：書面を交わしたうえで対応する
相手方の求める対応が相当だと判断できる場合は、応じることで問題解決となります。判断は、不適合の内容、契約書の定め、法令上の要件、損害の範囲などに照らして行います。
この場合は、後から「言った・聞いていない」というトラブルになる事態を避けるため、合意内容を記した書面を取り交わすことをおすすめします。
相手方の求める対応に納得がいかない場合
相手方の求める対応が過大だと感じるなど、納得がいかない場合は、その場で即答することを避けてください。次の流れで対応を検討します。
- 弁護士に相談する
- 契約書の規定を確認する
- 代替措置を検討し、提案する
- 弁護士が代理して相手方と交渉する
- 調停で解決をはかる
- 訴訟で解決をはかる
弁護士に相談する
まず弁護士に相談するのがおすすめです。相手方の求めが正当なものか、それとも過大なのかの判断が可能となるためです。
契約書の規定を確認する
弁護士とともに、契約書の規定を確認します。契約書には、契約不適合がある場合の次の事項が定められていることがあるためです。
- 通知方法
- 補修方法
- 費用負担
- 責任期間
- 免責・責任制限
- 紛争解決方法
規定があれば、それに照らして相手方の求める対応が正当か否かを判断します。
代替措置を検討し、提案する
相手方の求める対応が過大である場合や、そのまま対応するのが難しい場合には、弁護士とともに代替措置を検討します。その上で、その代替措置で対応できないか相手方に提案しましょう。
たとえば、相手方が大幅な工事金額の減額を求めている場合です。減額ではなく、契約内容に適合するよう追完する形で対応できないかを提案します。
合意が成立したら合意書を取り交わし、合意した対応を行います。
弁護士が代理して相手方と交渉する
相手方の求める対応が法律や契約内容に照らして過大な場合、弁護士が代理して交渉します。訴訟になった場合に想定される判決を踏まえて交渉すれば、適切な落としどころで合意できる場合もあります。
調停で解決をはかる
弁護士が代理で交渉してもなお合意がまとまらない場合には、調停などの方法での解決を検討します。調停とは、裁判所の調停委員が当事者双方から交互に意見を聴き、意見を調整する形で合意の成立を目指す手続きです。
合意が成立したら、合意内容を取りまとめた調停調書が作成されます。なお、裁判所で行う民事調停ではなく、建設工事紛争審査会のあっせん・調停・仲裁などの裁判外紛争解決手続を活用する場合もあります。
訴訟で解決をはかる
調停などを経ても解決に至らない場合や、そもそも調停では合意できる見込みがない場合には、訴訟で解決を図ります。訴訟では、裁判所が諸般の事情を考慮して最終的な判決を下します。
【期限に注意】 裁判所が下した判決に不服がある場合、控訴できるのは電子判決書又は民事訴訟法254条2項の電子調書の送達を受けた日からから数えて2週間以内に限られます。いずれの当事者も控訴することなくこの期間を経過すると判決が確定し、判決内容に従って紛争を処理することとなります。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）の追及に備えて工事請負契約締結時に講じたい対策
事前の対策で、責任を追及される事態を回避できたり、責任を軽減したりできる可能性があります。工事請負契約の締結時に講じたい主な対策は、次の4つです。
- 責任追及期間の制限条項を設ける
- 法令に反しない範囲で責任範囲や免責条項を明確にする
- 仕様を明確にする
- 弁護士に相談する
責任追及期間の制限条項を設ける
契約に定めることで、法令に反しない範囲で責任追及期間や通知期間を調整することが検討できます。
たとえば事業者間取引では、目的物の種類又は品質に関する不適合について、通知期限を「注文者が不適合を知った時から」ではなく「引渡しから」一定期間と定めることが考えられます。
ただし、次の場合には条項が無効となる可能性があります。
- 相手方が消費者である場合
- 品確法94条の対象となる住宅新築請負契約で、注文者に不利な内容となる場合
法令に反しない範囲で責任を軽減する条項を設ける
法令に反しない範囲で、責任を軽減したり、責任の追及方法を限定したりする条項を設けることも検討できます。
- まず補修その他の追完による対応を協議すると定める
- 追完方法の選択や費用負担の範囲を明確にする
- 間接損害・拡大損害の扱いを定める
ただし、代金減額請求、損害賠償請求、解除を一律に排除する条項は要注意です。相手方が消費者である場合や品確法94条の対象となる場合には無効となる可能性があるため、慎重な検討が必要です。
仕様を明確にする
契約書では、可能な限り工事の仕様を明確にすることをおすすめします。工事の仕様を明確にすることで、契約に適合しているか否かについて意見が相違し、トラブルとなる事態を回避しやすくなります。
弁護士に相談する
工事請負契約書を作成する際は、弁護士のサポートを受けることをおすすめします。
責任追及期間の制限条項を設けるにも、バランスへの配慮が要ります。特に相手方が消費者である場合、その権利を一方的に害する条項は無効となる可能性があります。
弁護士のサポートを受けることで、バランスに配慮しつつも自社のリスクを軽減する条項を、契約書に盛り込みやすくなります。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）でお困りの場合はアクセルサーブ法律事務所へご相談ください
瑕疵担保責任や契約不適合責任への対応でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。当事務所の主な特徴は、次の3つです。
- 建設・不動産業界の法務に強い
- 予防法務に注力している
- 実践的なアドバイスを提供する
建設・不動産業界の法務に強い
アクセルサーブ法律事務所は、建設・不動産業界の法務を重点的に取り扱っています。業界で生じやすいトラブル事例や解決事例、関連する裁判例などを踏まえ、事案に応じた解決策をご提案します。
予防法務に注力している
トラブルは、最終的に解決できたとしても、解決までに多大な時間や費用がかかります。発生自体が不利益であるといえます。
トラブルの中には、事前の対策で防げるものも少なくありません。アクセルサーブ法律事務所は、「助け合い、称え合い、共に成長し、喜び合う―それが当たり前の世界を創る」ことを最終的な目標に設定しています。これを達成するため、トラブルを未然に防ぐ「予防法務」に力を入れています。
実践的なアドバイスを提供する
法的な正しさだけを追求したアドバイスでは、実行に移すのが難しく、机上の空論となりかねません。
アクセルサーブ法律事務所は、建設業における経営実態を深く理解した上で、法的な正しさのみならず、経営上の望ましさも踏まえたより実践的なアドバイスを提供しています。
工事請負契約の瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関するよくある質問
最後に、工事請負契約の瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関するよくある質問を2つ紹介します。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）を免責・制限する特約は有効？
契約不適合責任を免責・制限する特約は、事業者間取引などでは有効となる場合があります。ただし、無制限に有効となるわけではありません。
相手方が消費者である場合には、消費者契約法により無効となることがあります。また、品確法94条の対象となる住宅新築請負契約では、同条1項に反する特約で注文者に不利なものは無効です。
免責・制限特約を設ける際は、契約類型、相手方の属性、対象工事、対象部位、制限の内容を踏まえて個別に検討する必要があります。あらかじめ弁護士に相談するとよいでしょう。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）は誰に相談すればよい？
工事請負契約に基づく瑕疵担保責任や契約不適合責任の追及でお困りの際は、建設業界の法務に強い弁護士に相談するとよいでしょう。相手方の請求内容が不適合の内容などに照らして適切であるかどうかを把握でき、問題の早期解決につながります。
また、事案の内容に応じて、弁護士が代理人として相手方との交渉を行うことも可能です。
まとめ
施工した工事に契約不適合がある場合、注文者から、追完、報酬減額、損害賠償、解除などを求められる可能性があります。
ただし、その請求が認められるかどうかは、次の点を踏まえて判断する必要があります。
- 不適合の有無・内容
- 契約書の定め
- 注文者側の指図や提供材料の影響
- 通知期間
- 消滅時効
- 損害との因果関係
相手方からの請求内容が過大である可能性がある場合には、早期に弁護士に相談して対応方法を検討しましょう。請求が不当である場合には、弁護士が代理して相手方と交渉し、具体的な対処法についての合意成立を目指します。相談先には、建設業界の法務に強い弁護士を選ぶことをおすすめします。
アクセルサーブ法律事務所は建設業界の法務に特化しており、工事請負契約について瑕疵担保責任（契約不適合責任）が追及された場合の対応にも豊富な実績を有しています。責任追及に備えた契約書の作成やレビューなどのサポートも可能です。
工事請負契約に関する契約不適合責任や、新築住宅に関する品確法上の瑕疵担保責任について相談できる弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご連絡ください。
