賃料増額請求とは？進め方を弁護士がわかりやすく解説
賃貸に出しているアパートなどの賃料が不動産市況にそぐわなくなっている場合、賃料増額請求を検討できます。賃料増額請求に成功すれば、すでに入居している借主からの賃料の増額が可能となります。
では、賃料増額請求とはどのような請求なのでしょうか？また、賃料の増額を求めたい場合、どのような流れで進めればよいのでしょうか？今回は、賃料増額請求の概要や賃料増額請求の進め方などについて、弁護士がくわしく解説します。
なお、当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は不動産・建設業界の法務に特化しており、賃料増額請求についても豊富なサポート実績を有しています。賃料増額請求について相談できる弁護士をお探しの不動産会社様は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。
賃料増額請求とは？
賃料増額請求とは、不動産の貸主から借主に対して以後の賃料増額を求めるものです。
不動産賃貸は、長期に渡ることも少なくありません。そのため、時間の経過によって、当初取り決めた賃料が周辺の賃料相場と比較して低くなってしまうこともあるでしょう。そのような場合に、貸主から借主に賃料増額請求をすることが検討できます。
賃料増額請求は、借地借家法に明記された権利です。具体的には、次のように規定されています（借地借家法32条1項）。
- 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
言い回しがやや難しいものの、つまり「貸している建物の賃料が、税負担が増えたり経済事情が変動したりしたことで不相当となった場合は、契約で決めた賃料の増額や減額を請求できる」という内容です。なお、主語は「当事者」であるため、オーナーからの賃料増額請求だけではなく借主からの賃料減額請求もできます。
ただし、契約に「一定の期間、増額しない」旨の特約がある場合は、原則としてその期間中は増額請求できません（借地借家法32条1項）。ただし、特約の内容が「一定の期間」といえるか（期間が不明確・極端に長期等）や、個別事情によっては評価が変わり得るため、具体的な条項文言を踏まえた検討が必要です。
賃料増額請求でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。当事務所は不動産法務に特化しており、賃料増額請求についても豊富なサポート実績を有しています。
賃料増額請求ができるか否かの判断材料
賃料増額について当事者間の協議がまとまらない場合は、最終的に訴訟で判断してもらうこととなります。ここでは、賃料増額ができるか否かの判断材料となる事項について解説します。
- 公租公課などの必要経費が増えているか
- 土地建物の価格が上昇しているか
- 近傍同種の建物の家賃と比較して賃料が安いか
- 現行の賃料に定めてからどのくらいの期間が経過しているか
公租公課などの必要経費が増えているか
1つ目は、公租公課などの必要経費が増えているか否かです。
土地や建物を所有している場合、所有者に対して毎年固定資産税などの税金が課されます。公租公課などの経費負担が増えているにもかかわらず、賃料が従前どおりであることは不動産オーナーである貸主にとって不利益であるため、賃料増額請求が認められやすいでしょう。
土地建物の価格が上昇しているか
2つ目は、土地建物の価格が上昇しているか否かです。
不動産の賃料は、土地建物の価格と連動することが一般的です。そのため、土地建物の価格が上昇している場合、賃料の増額も認められやすくなります。
近傍同種の建物の家賃と比較して賃料が安いか
3つ目は、近傍同種の家賃と比較して賃料が安いか否かです。
近くにある似た条件の物件の家賃と比較してその物件の賃料が低い場合は、賃料増額請求が認められる可能性が高いでしょう。
現行の賃料に定めてからどのくらいの期間が経過しているか
4つ目は、現行の賃料に定めてから経過した時間です。
現行賃料に定めてから長い期間が経過しているのであれば、その間に賃料が不動産市況に合わなくなっている可能性が高いため、賃料増額が認められやすくなります。
一方で、現行の賃料に定めてからさほど期間が経過していなければ、賃料の増額は難しいかもしれません。
賃料増額請求が認められるか否かは、これらの事情を踏まえて総合的に判断されます。賃料増額請求が可能か否か見通しを立てたうえで借主に通知をしたいとお考えの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
賃料増額請求の進め方
賃料増額請求は、どのように進めればよいのでしょうか？ここでは、賃料増額請求の一般的な進め方について解説します。
- 貸主として希望する増加後の賃料を定める
- 弁護士に相談する
- 賃料の増額について、借主に通知する
- （借主が増額に応じる場合）賃料改定の合意書などを取り交わす
- （借主が増額に応じない場合）調停や訴訟で解決をはかる
貸主として希望する増加後の賃料を定める
はじめに、貸主として希望する増加後の賃料を定めます。増加後の賃料を定める際は、近隣の似た条件の物件などを参考にするとよいでしょう。
弁護士に相談する
続いて、不動産法務に強い弁護士に相談します。
弁護士に相談することで、仮に訴訟にまで発展した際にその賃料増額が認められそうか否かの想定が可能となるでしょう。貸主として希望する額の増額が難しい場合には、弁護士からの助言を踏まえて借主に求める増加額を改めて検討します。
賃料増額請求について相談できる弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。アクセルサーブ法律事務所は不動産法務に特化しており、賃料増額請求についても豊富なサポート実績を有しています。
賃料の増額について、借主に通知する
弁護士からのアドバイスを踏まえ、借主に賃料増額を求める通知をします。
借主と日頃から日常会話を交わすなど良好な関係性である場合は、まず直接借主に増額したい旨や事情を伝えるとよいでしょう。これにより、賃料の増額に借主が納得し、円満に増額できる可能性があります。
一方で、借主と日頃からの付き合いがない通常の場合には、賃料の増額について書面で通知をします。通知書には、賃料を増額したい旨や増額後の金額、増額のタイミング、賃料増額をしたい事情などを記載しましょう。
弁護士に依頼することで、通知書を弁護士に作ってもらったり、事前にレビューを受けたりすることが可能となります。
（借主が増額に応じる場合）賃料改定の合意書などを取り交わす
借主が賃料増額に応じる場合、できるだけ早期に賃料改定の合意書や賃料改定後の契約書などを取り交わします。書面を取り交わしていなければ、後から「賃料増額など聞いていない」などとしてトラブルに発展する可能性があるためです。
（借主が増額に応じない場合）調停や訴訟で解決をはかる
借主が賃料の増額に応じず協議がまとまらない場合は、調停や訴訟で解決をはかります。
調停とは、裁判所で行う話し合いです。調停委員が両当事者から交互に事情を聴く形で話し合いが進行し、調停委員が意見の調整をはかります。無事に調停が成立したら合意内容をまとめた「調停調書」が作成されます。
一方、訴訟とは、裁判所に賃料の増額の可否や増加額の妥当性などについて判断してもらう手続きです。判決の確定後は、裁判所が下した結論に両当事者が従わなければなりません。
なお、借賃増減請求権について定める借地借家法32条2項では、賃料増額請求について当事者間の協議がまとまらない場合の対応について次のように定めています。
- 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
つまり、賃料増額請求をしたものの借主がこれに応じない場合、訴訟などが確定するまでの期間、借主は相当と認める額の賃料を支払うこととなります。相当と認める額の賃料は、最終的には裁判所において判断されますが、実務上は従前どおりの賃料を支払うことが多いです。これについては、最終的に裁判所により確定された賃料との差額精算がなされることがあります。
賃料増額請求に応じられないからといって、訴訟が確定するまでの間賃料をまったく支払わなくてよいということではありません。仮に賃料を滞納すれば、契約解除や強制退去の原因となる可能性があります。
また、最終的に調停や訴訟で増額後の賃料が確定した場合、貸主が増額を求めた後の不足額に年1割の利息をつけて追加で支払う必要が生じます。
たとえば、15万円の賃料増額請求に対して借主が12万円の賃料を毎月支払っていたとします。この場合において、最終的に確定した賃料が13万円であれば、1ヶ月あたり1万円（プラス利息）の賃料を追加で支払う必要があるということです。
賃料増額請求で弁護士のサポートを受けるメリット
賃料増額請求について弁護士のサポートを受けることには、どのようなメリットがあるのでしょうか？ここでは、主なメリットを3つ解説します。
- 賃料の増額見込みを事前に把握できる
- 通知文書について弁護士からレビューが受けられる
- 借主が増額に応じない場合に次の手が打ちやすくなる
アクセルサーブ法律事務所は不動産法務に特化しており、賃料増額請求についても豊富なサポート実績を有しています。賃料増額請求に関する実績豊富な弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
賃料の増額見込みを事前に把握できる
1つ目は、賃料の増額見込みを事前に把握できることです。
先ほど解説したように、借主が賃料増額に応じない場合は最終的に訴訟で解決をはかることとなります。不動産法務に強い弁護士に相談することで、「仮に訴訟にまでもつれ込んだ場合、どの程度の賃料増額であれば認められそうか」の想定が可能となるでしょう。
これを踏まえて借主に求める賃料の増加額を検討することで、賃料の増額に成功しやすくなります。
通知文書について弁護士からレビューが受けられる
2つ目は、通知文書について弁護士からレビューが受けられることです。
先ほど解説したように、賃料増額を求める際は貸主側から借主に対して賃料の増額を求める通知文書を送ることが一般的です。この通知文書に不用意な記載をすれば、賃料増額にあたって不利となるおそれもあるでしょう。また、何をどのように記載すべきかわからないことも多いかと思います。
弁護士にサポートを受ける場合、この通知文書について弁護士からのレビューを受けたり弁護士に作成してもらったりすることが可能となります。
借主が増額に応じない場合に次の手が打ちやすくなる
3つ目は、借主が賃料の増額に応じない場合に次の手が打ちやすくなることです。
賃料増額の通知をしても、借主がこれに応じないこともあるでしょう。弁護士に対応を依頼している場合、この場合に代理での交渉や調停、訴訟など次の一手を的確に検討しやすくなります。
賃料増額請求に関するよくある質問
続いて、賃料増額請求に関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。
賃料増額請求は口頭で行ってもよい？
賃料増額請求について、口頭だけで行うと明確性に欠け、争いになりやすいため、増額請求をした事実（到達）を証拠化する観点で書面で行うことが望ましいです。増額が争いになった場合でも、裁判確定までは借主は相当額の支払いで足りますが、確定後に不足があれば不足額に年10%利息を付して精算が必要になります（借地借家法32条2項）。
賃料増額を求める通知をしたが、借主からのアクションがない場合の対処法は？
賃料増額を求める通知をしても相手方がこれに応じず従前の額の賃料を支払う場合、早期に弁護士にご相談ください。その後調停が成立したり賃料を増額することやその金額が妥当であることと訴訟で認められたりすれば、以後は増額後の賃料を請求することが可能となります。
賃料増額請求でお困りの際はアクセルサーブ法律事務所までご相談ください
賃料増額請求でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。最後に、当事務所の主な特長を3つ紹介します。
- 不動産・建設法務に特化している
- トラブルを防ぐ「予防法務」に強い
- 経営者目線での実践的なアドバイスを得意としている
不動産・建設法務に特化している
アクセルサーブ法律事務所は、不動産・建設法務に特化しています。業界に関する判例や裁判例、取引慣習、生じやすいトラブルなどを熟知しているため、より的確なサポートが提供できます。
トラブルを防ぐ「予防法務」に強い
最終的に解決に至ったとしても、そもそもトラブルが起きること自体が不利益でしょう。トラブルが起きれば、本来であれば本業に充てられるはずの時間や労力、精神力などを投じる必要が生じるためです。
そこで、アクセルサーブ法律事務所はトラブルが起きてからの対応のみならず、トラブルを未然に防ぐ「予防法務」にも注力しています。
経営者目線での実践的なアドバイスを得意としている
弁護士に相談をしても「法的な正しさ」だけを押し付けられてしまえば、実践が困難で問題の解決に至らないこともあるでしょう。法的に正しいことと経営上の望ましいことは、一致しないこともあるためです。
アクセルサーブ法律事務所は、法的なルールは守りつつも、その先の「事業のさらなる発展・目標達成」をも重視した実践的なアドバイスを提供しています。
まとめ
賃料増額請求の概要や賃料増額請求の進め方などを解説しました。
賃料増額請求とは、不動産のオーナー側から借主に対して賃料の増額を求めるものです。賃料増額請求をしたい場合はまず弁護士に相談して、借主に求める賃料の増加額を検討するとよいでしょう。そのうえで、借主に文書で通知をして賃料の増額を求めます。
たとえ借主が賃料の増額に同意しなかったとしても、裁判所が増額を妥当であると判断すれば、賃料の増額は可能となります。
アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設法務に特化しており、不動産会社様や建設会社様への豊富なサポート実績を有しています。賃料増額請求でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
