店舗の原状回復トラブルはアクセルサーブ法律事務所へご相談ください

店舗を賃貸する場合、原状回復を求めることが多いでしょう。しかし、この原状回復についてトラブルに発展することがあります。

では、店舗の原状回復トラブルとはどのようなものを指すのでしょうか？また、店舗の原状回復トラブルを避けるため、貸主はどのような対策を講じればよいのでしょうか？

今回は、店舗の原状回復トラブルの概要や店舗の原状回復でトラブルを避ける対策、店舗の原状回復でトラブルに発展した場合の対処方法などについて弁護士がくわしく解説します。

なお、当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は不動産・建設業界の法務に特化しており、店舗の原状回復トラブルについても豊富な解決実績を有しています。店舗の原状回復トラブルについても相談できる実績豊富な弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。

店舗の原状回復トラブルとは？

原状回復とは、賃貸借契約が終了する際に、借主である店舗側が借りた物件を借りた当初の状態に元通り（＝原状）に戻すことです。この原状回復に関するトラブルが、原状回復トラブルです。

店舗の原状回復トラブルの代表例としては、「借主がきちんと原状回復をしてくれない」ものや、「原状回復に必要な費用を借主がきちんと払ってくれない」ものが挙げられます。

この背景として、「原状回復の範囲」に関して貸主と借主との間で認識の違いが起きていることが多いでしょう。借主としては「十分に原状回復をした」と考えていても、貸主にとっては不十分である場合があるということです。

アクセルサーブ法律事務所は不動産法務に特化しており、店舗の原状回復トラブルについても豊富な解決実績を有しています。店舗の原状回復トラブルでお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお早めにご相談ください。

そもそも店舗の原状回復をすべき根拠とは？

そもそも、なぜ借主である店舗側に原状回復が必要となるのでしょうか？ここでは、借主である店舗側に原状回復が必要となる根拠について解説します。

民法621条の「賃借人の原状回復義務」

店舗側に原状回復が求められる最大の根拠は、民法の条文です。

民法は、「私人」同士（国などではなく、個人と個人や個人と企業、企業と企業など）の取引の基本ルールなどを定めた法律です。別の法律や当事者間の契約で異なる定めがされていない限り、取引にはこの民法のルールが適用されます。

民法では、賃貸借契約に関する基本ルールも定められています。その621条の条文は、次のとおりです。

• 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

言い回しがやや難しいものの、「借主は、借りた後に生じた損傷を、契約が終わって返すときに元通りにしてください。ただし、普通に使ってつく損傷や、時間が経って古くなったことで普通に生じる劣化はそのままでよいです。また、その損傷が借主のせいでなければ元通りにしなくてよいです。」と言っています。

民法にこのような規定があることから、契約書で「そのまま返してよいです」という内容の特約がない限り、テナントの借主である店舗側は原状回復をしなければなりません。

賃貸借契約書

先ほど紹介した民法の条文では、カッコ書きで「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と規定されていました。つまり、「普通に使ってつく損傷や、時間が経って古くなったことで普通に生じる劣化はそのままでよいです」という部分です。

しかし、借主が店舗などの事業者である場合、契約書にこの規定を削除する特約が設けられていることが多いでしょう。そのような規定がある場合、テナントの借主である店舗側は、「普通に使ってつく損傷や、時間が経って古くなったことで普通に生じる劣化」についても原状に戻して返還する必要があります。

しかし、借主である店舗側がこの規定を十分に理解しないまま契約していることも少なくありません。その場合、退去時に貸主が通常の使用による損傷についても原状回復を求めることで、トラブルに発展することがあります。

なお、原状回復のルールに関して、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。これは主に居住用建物を想定したガイドラインですが、店舗用の建物についても参考になる点があります。

店舗の原状回復トラブルを避ける対策

店舗の賃貸で原状回復トラブルを避けるには、どのような対策を講じればよいのでしょうか？ここでは、原状回復トラブルを避ける主な対策を2つ解説します。

• 原状回復義務について契約書で詳細に定める
• 契約時に原状回復義務について口頭でも十分に説明する

原状回復義務について契約書で詳細に定める

1つ目は、原状回復義務について契約書で詳細に定めることです。

退去時に「原状回復する」だけでは、その範囲について食い違いが生じてトラブルとなるかもしれません。そのため、

「エアコンや厨房機器を含め、借主側で設置したものはすべて取り外す」「借主が設置したものを取り外したことで建物に損傷が生じた場合は、その部分も修繕して原状に戻す」など、できるだけ具体的に定めておくとよいでしょう。

契約書の表記が明確であれば、借主の原状回復が不十分な場合に、契約書を示して「ここに書いてありますよ」と説明することで理解を得やすくなります。

契約時に原状回復義務について口頭でも十分に説明する

2つ目は、契約時に原状回復について口頭でも十分に説明をすることです。

契約書に明確な規定があったとしても、借主である店舗側が内容を十分に理解していない可能性があります。その場合、退去時に十分な原状回復がなされず追加での原状回復や費用負担を求める必要が生じ、貸主側に手間がかかるでしょう。

そのような事態を避けるため、「契約書にこっそり盛り込む」のではなく、原状回復義務やその範囲について口頭でも丁寧に説明することをおすすめします。借主が原状回復の義務や範囲を正しく認識することで、はじめからこれを踏まえた内装が検討でき、退去時の原状回復トラブルを避けやすくなります。

店舗の原状回復義務でトラブルに発展した場合の初期対応

店舗の原状回復でトラブルが生じたら、どのように対応すればよいのでしょうか？ここでは、店舗の原状回復についてトラブルが発生した場合の初期対応を解説します。

• 契約書を確認する
• 弁護士に相談する
• 相手方と交渉する

契約書を確認する

はじめに、そのテナントの賃貸借契約書を確認します。店舗との賃貸借契約において、契約書に原状回復について民法の原則とは異なるルールを定めている場合、当該ルールの適用を否定する事情がある場合を除き、民法などの規定に優先して当該ルールが適用されるためです。

弁護士に相談する

続いて、弁護士に相談します。弁護士に相談することで、具体的な状況を踏まえた最適な解決策の検討が可能となります。相談先には、不動産法務に強い弁護士を選ぶとよいでしょう。

店舗の原状回復トラブルについて相談できる弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。当事務所は不動産・建設法務に特化しており、店舗の原状回復トラブルについても安心してご相談いただけます。

相手方と交渉する

弁護士への相談結果を踏まえ、相手方と交渉します。正式に弁護士に依頼した場合、弁護士に代理で交渉してもらうことも可能となります。弁護士が代わりに交渉することで、トラブルを解決しやすくなります。

なお、弁護士が代理で交渉をしてもなお解決に至らないこともあるでしょう。その場合には、調停などのADR（裁判外紛争解決手続）や訴訟で解決をはかることとなります。

調停とは、調停委員が当事者双方から意見を聞いたうえで意見を調整し、合意の成立を目指す手続きです。一方で、訴訟では裁判所が諸般の事情を考慮して結論を下します。

店舗の原状回復トラブルに関するよくある質問

続いて、店舗の原状回復トラブルに関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。

通常損耗や経年劣化分の原状回復は請求できない？

店舗などの事業用物件である場合、契約書に規定があれば、通常損耗や経年劣化分の原状回復も請求できる可能性が高いでしょう。

なお、居住用物件であれば国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が適用されるため、明確に特約で定めている等の事情がない限り、原則として通常損耗や経年劣化分の原状回復は請求できません。

店舗の原状回復トラブルは誰に相談すればよい？

店舗の原状回復でトラブルに発展したら、不動産法務にくわしい弁護士への相談をおすすめします。

不動産法務に特化した弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。

店舗の原状回復トラブルでお困りの際はアクセルサーブ法律事務所までご相談ください

店舗の原状回復トラブルでお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。最後に、当事務所の主な特長を3つ紹介します。

• 不動産・建設法務に特化している
• 予防法務に力を入れている
• 経営者目線でのより実践的なアドバイスを得意としている

不動産・建設法務に特化している

アクセルサーブ法律事務所は、不動産・建設法務に特化しています。

業界における取引慣習や関連する判例・裁判例、業界において生じやすいトラブルなどを熟知しているため、より的確なサポートが提供できます。

予防法務に力を入れている

アクセルサーブ法律事務所は最終的なゴールを「助け合い、称え合い、共に成長し、喜び合う―それが当たり前の世界を創る」ことに設定しています。

トラブルが生じてしまえば、たとえ最終的には自社の望む形で解決に至ったのだとしても、解決までには時間や労力などがかかります。また、トラブルの内容によっては、精神的につらい想いをすることもあるでしょう。このように、トラブルが発生すること自体が不利益であるといえます。

トラブルの中には防ぎようのないものもある一方で、事前の対策を講じることで防げるものやスムーズな解決がはかれるものも少なくありません。そこで、当事務所は不動産業や建設業に携わる方々がトラブルに見舞われることなくより光っていただけるよう、トラブルを防ぐ「予防法務」にも力を入れています。

経営者目線でのより実践的なアドバイスを得意としている

法的に正しいことと経営として望ましいことは、一致しないこともあるでしょう。しかし、長く経営を続けるためには、法令を軽視することはできません。

そこで、アクセルサーブ法律事務所は法的なルールは守りつつも、その先にある「事業のさらなる発展や目標達成」も重視したより実践的なアドバイスを提供しています。

まとめ

店舗の原状回復でトラブルについて概要を紹介するとともに、店舗で原状回復が必要となる根拠や原状回復トラブルの予防策、トラブル発生時の初期対応などについて解説しました。

店舗用のテナントを賃貸する場合、退去時には原状回復を求めることが一般的です。民法の規定では通常損耗や経年劣化は原状回復の対象外となるものの、店舗物件の場合は契約書で定めることで通常損耗や経年劣化も原状回復の対象にできます。

店舗の原状回復でトラブルに発展しないためには、原状回復の範囲について契約書に明記したうえで、口頭でも丁寧に説明するとよいでしょう。原状回復に関して店舗側との認識の違いをなくすことで、トラブルを避けやすくなります。

また、万が一原状回復に関してトラブルに発展してしまったら、契約書を確認したうえで早期に弁護士にご相談ください。弁護士に相談することで、状況に応じた的確な解決策をはかりやすくなるためです。

アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設法務に特化しており、不動産会社様や建設会社様への豊富なサポート実績を誇っています。店舗の原状回復トラブルについても相談できる業界特化型の弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。