不動産・建築業界は、複雑な法規制と業界特有の商慣行により、多くの法的リスクを抱えています。
アクセルサーブ法律事務所では、この分野に特化した豊富な経験と深い専門知識により、予防法務から紛争解決まで、総合的な法的サポートを提供いたします。
不動産に関する法務
サービス内容
不動産売買は高額な取引であり、契約書の内容に不備があると大きなトラブルの火種となります。当事務所では、お客様の利益を最大化し、リスクを最小化する売買契約書の作成・チェックを行います。
- 売買代金・支払条件の適正化
- 契約不適合責任の明確化
- リスクヘッジの条項の追加、リスクの伴う条項の削除
- 危険負担・所有権移転時期の調整
- 特約条項の適切な設定
宅地建物取引業法に基づく重要事項説明は、不動産取引の根幹をなす重要な手続きです。ここに不備があると思わぬ重大な損害が発生する可能性があるため、適切な内容に整えることが不可欠です。
- 法定説明事項の記載漏れのチェック
- 任意説明事項について記載漏れ、表現が適切かどうかのチェック
- 説明方法・タイミングの検証
- 最新法改正への対応
- ガイドライン等との整合性確保
不動産取引では、契約締結後に様々な問題が発生する可能性があります。迅速かつ適切な対応により、被害の拡大を防ぎ、最適な解決を図ります。
- 契約不適合（瑕疵）による損害賠償請求・修補請求
- 解約・違約に関する紛争（手付金・違約金を含む）
- 隠れた瑕疵・環境問題
- 近隣関係トラブル
- 登記・引渡しに関する紛争
サービス内容
賃貸借契約は長期間にわたる継続的契約であり、適切な契約条項の設定が重要です。各種法令に目配せしつつ、利益を最大化できる契約書を作成し、あるいはチェックによるブラッシュアップを図ります。
- 賃料・敷金の確認
- 類型確認（普通賃貸借・定期賃貸借）
- 更新料・管理費の法的根拠確認
- 原状回復義務の明確化
- 禁止事項・用法遵守義務の設定
- 中途解約・更新拒絶の要件整備
- 保証人・保証会社の活用
経済情勢の変化により、賃料・地代の見直しが必要になる場合があります。法的根拠に基づく適切な増減額請求により、公正な賃料水準の実現を支援します。
- 賃料増減額の法的要件確認
- 不動産業者と連携した近隣相場・経済事情の調査
- 交渉戦略の策定・実施
- 合意書等の作成
- 調停・訴訟手続きの代理
- 鑑定評価の活用・検証
賃貸借契約の終了に際して、明渡・立退きを求める場合の法的サポートを行います。法令の条件を意識しつつ、円満かつ負担の少ないWin-Winとなるような明渡・立退きを目指してサポートをさせていただきます。
- 正当事由の具体的検討
- 明渡・立退きの戦略の協議
- 内容証明郵便による通知
- 明渡・立退き交渉の代理
- 明渡請求訴訟の代理
- 強制執行手続の代理
- 代替案の提案・調整
サービス内容
不動産開発には、都市計画法をはじめとする多くの法規制が適用されます。法令遵守により、開発事業の円滑な実施を支援します。
- 関係法令（都市計画法・建築基準法）の確認
- 計画の法的チェック
- 近隣住民との合意形成支援
- 開発にかかる契約内容精査
- 他の専門家と連携した許認可等の確認
不動産開発では、近隣住民との紛争が発生しやすく、事前の予防策と適切な対応が重要です。法的根拠に基づく交渉により、円満な解決を図ります。
- 事前説明の内容精査
- 住民への対応支援
- 工事協定書の作成・締結
- 工事に伴う問題（騒音・振動・地盤沈下等）への対応
- 景観・プライバシー問題の解決
- 工事車両・交通問題の調整
- 補償等への対応
- 立退き・権利転換等対応
サービス内容
工事請負契約は、工事の品質・工期・代金を定める重要な契約です。適切な契約条項により、発注者・受注者双方の利益を保護し、紛争の予防を図ります。
- 工事内容・範囲・仕様の明確化
- 工期・工程の適正設定と書面化
- 請負代金・支払条件の調整
- 法令（建設業法・下請法など）チェック
- 変更・追加工事の取扱い
- 契約不適合責任
- 危険負担・不可抗力条項
建設工事では多重の下請構造になっていることが多く、各階層でどのような契約がされているのかの確認が重要です。契約書がない、発注書・請書のみで対応している、ということも慣例的に行われているので、契約関係に問題がないかのチェックを多く行わせていただいております。
- 下請構造の確認
- 契約書の有無・契約内容のチェック
- 各種法令の遵守状況の確認
- 代金の適正設定・支払確保
- 業務分担・責任分担の確認と是正
- 検査・引渡し・保証の手続きのフロー設計と条項化
建設工事では、工期遅延・施工不良・代金未払い等の紛争が発生しやすく、専門的な知識と経験に基づく適切な対応が必要です。
- 工期遅延・工事中止
- 瑕疵・施行不良
- 工事代金・追加工事代金の請求
- 設計変更・仕様変更
- 近隣損害・第三者損害の処理
- 建築紛争での交渉・訴訟の代理
実績・事例
都市開発における一棟ビルの交換に関する紛争解決
案件概要
東京の一等地の都市開発に伴って行った交換契約に関しトラブルとなった
争点
交換契約の有効性・内容
解決方法
有効性は認めつつ、金銭的解決を模索
結果
追加で２億２０００万円を獲得
建設工事における工期遅延・営業損害の賠償に関する紛争の解決
案件概要
クリニックの内装工事の工期遅延に基づく５億円以上の損害賠償請求（施工業者側）
争点
遅延の責任は施主側にあるか施工業者側にあるか
解決方法
裁判所において専門家を入れて、責任が施工業者側にないことを説得的に主張
結果
ごく低額の支払いに抑えた上での和解成立
よくあるご質問
たくさんありますが、売買では、契約不適合、重要事項説明の不備、代金の不払い、クーリングオフなど、賃貸ですと、賃料不払い、原状回復、明渡・立退き、用法違反、賃料の増減額、サブリースなどが挙げられます。売買・賃貸のいずれも、契約書が全ての起点になるので、事前の法的チェックをお勧めいたします。
適切な契約書の作成、工程管理・段取りの徹底、追加・変更工事の処理が重要です。全体として事前に計画・準備を適切に行うことにより大幅にリスクを削減できます。
早期の法的対応が重要です。根本原因を分析し、先方の言い分を十分に聞きながら、法的根拠を確認しつつ、Win-Winとなるような落とし所を探る思考が早期解決を導きます。