家賃滞納による強制退去(建物明渡し)に強い弁護士ならアクセルサーブ法律事務所へ

不動産会社様や不動産オーナー様にとって、入居者による家賃滞納は頭の痛い問題です。中でも、家賃滞納を繰り返す入居者には、早期に退去してほしいと考えることも多いでしょう。

では、家賃の滞納がある場合、これを理由に強制退去（建物の明渡し）させることはできるのでしょうか？また、家賃滞納による強制退去への対応を弁護士に依頼することには、どのようなメリットがあるのでしょうか？今回は、家賃滞納を理由とする強制退去の可否や、家賃を滞納する入居者を強制退去させる流れ、家賃滞納による強制退去を弁護士に依頼するメリットなどについてくわしく解説します。

なお、当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は不動産・建設法務に特化しており、家賃を滞納する入居者の強制退去についても豊富なサポート実績を有しています。家賃滞納による強制退去について相談できる弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご連絡ください。

家賃を滞納する入居者は強制退去させられる？

はじめに、家賃を滞納する入居者の強制退去の可否について解説します。

裁判所が認めれば、最終手段として可能

家賃を滞納する入居者の強制退去は、裁判所に認められることが条件ではあるものの、最終手段として可能です。

入居者が住まいや事業の拠点を失うことは入居者にとって重大な事柄であるとはいえ、不動産賃貸はボランティア活動ではありません。このことは、裁判所も認識しています。そのため、家賃の滞納が長期間にわたる、あるいは、滞納を繰り返すなどの事情により、信頼関係が破壊されていると裁判所に判断されると、賃貸借契約の解除やこれに伴う退去が相当である旨が裁判所から判示されます。

しかし、中にはこのような判決が下っても、なお物件に留まろうとする場合もあるでしょう。この場合には、裁判所の執行官が入居者の同意を得ずに家財道具を運び出したり鍵を交換したりするなどの強制執行の対象となります。

無断で鍵を変えるなどの自力執行はご法度

家賃滞納は強制退去の対象になり得るとはいえ、自力執行はご法度です。自力執行とは、裁判所に強制執行を申し立てるのではなく、入居者に無断で荷物を外に運び出したり、外出時に鍵を変えて物件内に入れないようにしたりすることを指します。

たとえ入居者が家賃を滞納しているなどの事情があっても、このような自力執行をすれば入居者から損害賠償請求をされるおそれがあるほか、器物損壊罪など刑法上の罪に問われる可能性もあります。

そのため、入居者に家賃を滞納された場合には自力執行を試みるのではなく、アクセルサーブ法律事務所までお早めにご相談ください。当事務所は家賃滞納を理由とする強制退去についても豊富なサポート実績を有しており、安心して対応をお任せいただけます。

家賃滞納による強制退去の流れ

家賃滞納による強制退去は、どのような流れで進めればよいのでしょうか？ここでは、強制退去までの一般的な流れを解説します。

• 家賃滞納の証拠を残す
• 郵送や電話で支払いを求める
• 弁護士に相談する
• 内容証明郵便を送って裁判外での解決をはかる
• 訴訟を提起する
• 強制執行（強制退去）をする

家賃滞納の証拠を残す

家賃滞納が生じたら、その旨の証拠を残します。たとえば、毎月家賃が振り込まれる銀行口座の通帳があるのであれば、きちんと記帳をして支払われていない記録を残すことなどが検討できます。

なお、家賃を1か月程度滞納しただけでは強制退去は困難であり、少なくとも3か月程度の滞納があることが目安とされます。

郵送や電話で支払いを求める

家賃が滞納されたら、まずは手紙や電話によって家賃の支払いを求めます。支払い期限までに家賃が支払われなかったとしても、単に振り込みの手続きを忘れていたり引き落とし口座の残金が一時的に不足していたりするだけであり、連絡をすればすぐに支払ってもらえることも多いためです。

この段階ですぐに家賃が支払われるのであれば、強制退去などの対象とはならないでしょう。

弁護士に相談する

入居者に手紙や電話で支払いを求めても家賃の滞納が解消されない場合には、弁護士へご相談ください。ここから、より具体的な法的手続きの準備を始めることとなります。

家賃滞納による強制退去のサポート実績が豊富な弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。

内容証明郵便を送って裁判外での解決をはかる

弁護士に依頼をしたら、弁護士から内容証明郵便を送ります。内容証明郵便とは、いつ、いかなる内容の文書が誰から誰あてに差し出されたかということを、差出人が作成した謄本によって日本郵便株式会社が証明する制度です。

内容証明郵便は裁判所などが差し出しに関与するものではなく、「記載されている内容が正しい」ことの保証はありません。しかし、内容証明郵便は訴訟の前段階として活用されることが多く、これ自体が「この段階で対応しなければ、訴訟に発展する」という強いメッセージとなります。差出人が弁護士であれば、なおさらでしょう。そのため、弁護士から内容証明郵便が届いた時点で滞納額を支払ったり、自発的に退去したりするなどの解決に至る可能性も低くありません。

なお、内容証明郵便は内容などの記録が残るため、不用意なことを記載すれば差出人側に不利な証拠として働くおそれもあります。そのような事態を避けるため、内容証明郵便の作成は弁護士に依頼して行うことをおすすめします。

訴訟を提起する

内容証明郵便を送ってもなお期日までに滞納分の家賃が支払われず、退去もしない場合には、訴訟（建物明渡請求訴訟）を提起します。契約書の内容や滞納の事実などを踏まえ、裁判所が建物の明け渡し（退去）が相当であると判断すると、建物から退去すべき旨が判示されます。

なお、家賃の回収を目的とする場合、その金額が少額（60万円以下）であれば、簡易的な訴訟手続きである「少額訴訟」が用いられることが一般的です。しかし、少額訴訟はあくまでも「お金の回収」を目的とするものであり、少額訴訟で勝訴判決を得ても強制退去はさせられません。そのため、強制退去をさせることが目的であれば、少額訴訟ではなく建物明渡請求訴訟の提起が適切でしょう。

強制執行（強制退去）をする

裁判所から退去が相当であるとの判決が下ったにもかかわらず、所定の期日までに自主的に退去しない場合には、強制執行（不動産引渡（明渡）執行）を申し立てて強制退去に踏み切ります。強制退去では、裁判所の執行官が専門の事業者とともに対象の物件内に入り、荷物を運び出したうえで鍵を交換します。

家賃滞納の強制退去を弁護士に依頼する主なメリット

家賃滞納による強制退去を弁護士に依頼することには、多くのメリットがあります。ここでは、主なメリットを3つ解説します。

• 訴訟に至らずに解決できる可能性が高まる
• 強制退去までをスムーズに進めやすくなる
• 訴訟などの対応を任せられるため、自社への負担が少ない

訴訟に至らずに解決できる可能性が高まる

1つ目は、訴訟に至る前に解決できる可能性が高まることです。

先ほど解説したように、弁護士名義で内容証明郵便が届いた時点で訴訟が予見されます。そのため、それ以上に大ごとになる事態を避けたいとの考えから、裁判に至る前に自主的な退去に応じる可能性が高まるでしょう。

強制退去までをスムーズに進めやすくなる

2つ目は、強制退去までをスムーズに進めやすくなることです。

家賃を滞納する入居者が物件を占有している限り、その部屋を他者に貸し出して収益を得ることができません。そのため、不動産会社や不動産オーナーとしては、早期の退去を希望する場合が多いでしょう。

弁護士は法令や訴訟手続きのプロであり、状況に応じた最短ルートで解決をはかりやすくなります。

訴訟などの対応を任せられるため、自社への負担が少ない

3つ目は、訴訟などの対応を任せられ、自社への負担が少なくなることです。

内容証明郵便の送付や建物明渡請求訴訟に自社で対応すべきとなれば、多くの時間や労力を投じる必要が生じ、本業に支障が生じかねません。家賃を滞納する入居者の対応を弁護士に任せることで、自社で割くべきリソースを最小限に抑えられ、本業に注力しやすくなります。

このように、家賃滞納を理由とする強制退去を弁護士に依頼することには、多くのメリットが存在します。入居者による家賃滞納でお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお早めにご相談ください。

家賃滞納の強制退去について弁護士に依頼するデメリット・注意点

家賃滞納の強制執行を弁護士に依頼することには、デメリットも存在します。ここでは、弁護士に依頼する主なデメリットと注意点を3つ解説します。

• 費用がかかる
• 相手方も弁護士を立てる可能性が生じる
• 入居者との関係性が悪化する

費用がかかる

家賃を滞納する入居者の強制退去を弁護士に依頼する場合、弁護士費用の支払いが必要となります。弁護士報酬の金額や算定方法は事務所ごとに異なるため、依頼を検討している事務所に事前に確認しておくとよいでしょう。

なお、不動産会社は顧問弁護士と契約することが少なくありません。顧問弁護士をつけることで日頃から弁護士に気軽に相談しやすくなるほか、トラブル1件あたりの弁護士報酬を抑えられる可能性もあります。

アクセルサーブ法律事務所は顧問契約にも対応しているため、不動産法務に強い弁護士をお探しの際はお気軽にお問い合わせください。

相手方も弁護士を立てる可能性が生じる

不動産会社側や不動産オーナー側が弁護士に依頼する場合、入居者側も弁護士を立てる可能性が生じます。この場合には、解決までに時間を要する可能性があるでしょう。

入居者との関係性が悪化する

弁護士に依頼して強制退去に踏み切る場合、入居者との関係が悪化する可能性が高くなります。単なる賃貸人と入居者という関係であれば特に問題とはならない一方で、元々が知人や親族などである場合には、この点がデメリットとなり得るでしょう。

家賃滞納を理由とする強制退去に関するよくある質問

続いて、家賃滞納を理由とする強制退去に関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。

家賃を滞納されたら不在時に鍵を変えたり荷物を運び出したりしてよい？

入居者が家賃を滞納したからといって、不在時に無断で鍵を変えたり入居者の荷物を運び出したりすることは、避けるべきです。万が一このような「自力救済」をすれば、入居者側から損害賠償請求をされる可能性があるほか、住居侵入罪や窃盗罪、器物破損罪などの刑法上の罪に問われる可能性が生じます。

家賃を1か月滞納されたらすぐに強制退去させられる？

家賃の滞納期間が1か月程度である場合、家賃の滞納を理由とする強制退去は困難です。1か月程度の滞納であれば、信頼関係が破壊されているとまではいえないためです。

家賃の滞納を理由として強制退去をさせるには、少なくとも3か月程度の滞納があることが目安となるでしょう。

家賃を滞納する入居者を強制退去させたい場合はアクセルサーブ法律事務所までご相談ください

家賃を滞納する入居者を強制退去させたいとお考えの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。最後に、当事務所の主な特長を3つ紹介します。

• 不動産・建設業界に特化している
• 業界実態に合った実践的なアドバイスを提供する
• 予防法務にも注力している

不動産・建設業界に特化している

アクセルサーブ法律事務所は、不動産・建設業界に特化しています。これらの業界における取引慣習や生じやすいトラブルを熟知しているほか、関連する判例や裁判例などについて日々研鑽を重ねているため、業界実態を踏まえたより的確なリーガルサポートが提供できます。

業界実態に合った実践的なアドバイスを提供する

法的に正しいことと経営として望ましいことは、必ずしも一致するとは限りません。とはいえ、たとえば家賃が滞納された際に自力救済を試みるなど法令を無視した対応をすれば、刑事罰の対象となるほか企業としての評判が大きく低下するおそれも生じ、結果的に自社の根幹を揺るがすことにもなりかねないでしょう。

そこで、アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設会社の経営実態を深く理解したうえで、法的なルールは守りつつ、その先にある「事業のさらなる発展・目標達成」も重視した実践的かつ経営者目線でのアドバイスを提供しています。

予防法務にも注力している

弁護士について、「トラブルが発生してから相談する人」という印象を持っている経営者様も少なくないようです。しかし、最終的に解決に至ったとしても、トラブルが発生すれば対応に時間や労力、精神力などを割く必要が生じ、これ自体が不利益でしょう。

そこで、アクセルサーブ法律事務所は「助け合い、称え合い、共に成長し、喜び合う―それが当たり前の世界を創る」ことを最終的なゴールに定めたうえで、「起こった紛争を解決する」だけではなく、「紛争が起こらない環境」をお客様に提供することが使命であると考えています。

トラブルが発生してお困りの際にはもちろん、トラブルを未然に防ぐ対策を講じたいとお考えの際も、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。

まとめ

家賃の滞納を理由とする強制退去の可否や、弁護士に依頼して強制退去を進める流れ、家賃滞納による強制退去を弁護士に依頼するメリット・デメリットなどを解説しました。

家賃の滞納が続く場合、強制退去の対象となります。ただし、不動産会社が無断で鍵を変えたり入居者の荷物を無断で運び出したりする自力救済は避けるべきです。このような行為をすれば、入居者からの損害賠償請求や刑事罰の対象となりかねません。

家賃を滞納する入居者を強制退去させたい場合には、弁護士へ早期にご相談ください。弁護士から内容証明郵便を送ることで、自主的な支払いや退去に応じる可能性が高くなります。また、それでも退去に応じない場合には建物明渡請求訴訟を申し立て、最終的には裁判所による強制執行（強制退去）で解決をはかることとなります。

家賃滞納による強制退去を弁護士に依頼することにはメリットが多い一方で、入居者との関係が悪化しやすいことや、弁護士費用がかかることなどに注意が必要です。賃貸物件を多く取り扱う企業ではトラブルの件数が多くなりやすいため、弁護士との顧問契約締結も検討するとよいでしょう。

弁護士と顧問契約を締結することでトラブルの「種」が生まれた段階で気軽に相談しやすくなるほか、1件あたりの対応報酬を引き下げられる可能性もあります。

アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設業界に特化しており、家賃滞納を理由とする強制退去についても豊富な対応実績を有しています。家賃を滞納する入居者について強制退去をご希望の際や、不動産法務に強い弁護士をお探しの際などには、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。