中古マンションの売買トラブルはアクセルサーブ法律事務所へご相談ください
中古マンションの売買では、トラブルが生じることがあります。生じやすいトラブル類型を知っておくことで、事前に適切な対策を講じやすくなるでしょう。
では、中古マンションの売買では、どのようなトラブルが想定されるのでしょうか？また、中古マンションの売買でトラブルを避けるには、どのような対策を講じればよいのでしょうか？
今回は、中古マンションの売買で生じやすいトラブルを紹介するとともに、中古マンションの売買でトラブルが生じた場合の対処法や中古マンションの売買でトラブルを防ぐ対策などについてくわしく解説します。
なお、当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は不動産・建設業界の法務に特化しており、中古マンションの売買に関するトラブルについても豊富なサポート実績を有しています。中古マンションの売買トラブルについて相談できる弁護士をお探しの不動産会社様は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。
中古マンションの売買で生じやすいトラブルの例
はじめに、中古マンションの売買で生じやすいトラブルの例を3つ解説します。
- 引渡しが遅れるトラブル
- 引渡したマンションに何らかの問題があるトラブル
- 買主のローンが通らないトラブル
引渡しが遅れるトラブル
1つ目は、引渡しが遅れるトラブルです。
中古マンションの売買では、引渡日に合わせて買主が引越しの準備をしていることも少なくありません。そのような状況の中で、引渡しが遅れれば、履行遅滞として損害賠償を請求されるなどのトラブルに発展する可能性が高いでしょう。
引渡したマンションに何らかの問題があるトラブル
2つ目は、引渡したマンションに何らかの問題があるトラブルです。
たとえば、事前に特に説明がなかったもののマンションの給湯器が壊れておりお湯が出ない場合や、専用部の配管が劣化しており取り換えが必要な状態である場合などがこれに該当します。
買主のローンが通らないトラブル
3つ目は、買主のローンが通らないトラブルです。
マンションの売買契約が成立して決済に向けて準備を進めていたものの、買主が住宅ローンに通らずに購入ができなくなる場合がこれに該当します。
中古マンションの売買トラブルの対処法
中古マンションの売買でトラブルが生じた場合、どのように対処すればよいのでしょうか？ここでは、不動産会社が売主である場合を前提に、中古マンションの売買でトラブルが発生した場合の初期対応をトラブルの類型ごとに解説します。
引渡しが遅れた場合
中古マンションの引渡しが遅れた場合の対処法を紹介します。
- 引渡しが遅れた原因を確認する
- 契約書の規定を確認する
- 買主に真摯に謝罪する
- 弁護士へ相談する
引渡しが遅れた原因を確認する
はじめに、中古マンションの引渡しが遅れた原因を確認します。引渡しが遅れた原因について売主側に帰責事由がなければ、売主側に損害賠償をする責任はないためです。
一方で、売主側の事情での遅延であれば、債務不履行（履行遅滞）となる可能性が高いでしょう。
契約書の規定を確認する
続いて、契約書の規定を確認します。契約書に違約金・遅延に伴う損害金の定めがある場合は原則としてその定めに従います。定めがない場合は、履行遅滞に基づく損害賠償として、実損を踏まえ協議・交渉します。
買主に真摯に謝罪する
中古マンションの引渡しが遅延した原因が自社（売主）側にある場合、まずは買主に真摯に謝罪をすることが何より大切です。
その上で、買主の対応を踏まえ、賠償の話が出るようであれば、契約書に従って違約金や遅延に伴う損害金を、契約書がなければ自社において適切と考える損害賠償金を支払う旨、提案するのが良いでしょう。
この段階で買主側が謝罪を受け入れ、賠償についても合意ができたのであれば、覚書などを取り交わしてトラブルは解決となります。変更後の引渡日を改めて設定し、その日に向けて準備を進めましょう。
弁護士へ相談する
特に、賠償金の額について交渉がまとまらない場合や、相手方が契約解除を申し入れている場合などには、弁護士に相談します。
そのうえで、具体的な状況に応じて弁護士が代理で交渉をするなどしてトラブルの解決をはかります。
引渡したマンションに何らかの問題がある場合
中古マンションを引渡したものの、そのマンションに設備の不具合などの問題がある場合の初期対応を解説します。
- 問題の内容を具体的に確認する
- 弁護士に相談する
- 必要に応じて修補や代金減額などで対応するよう申し出る
- 弁護士が代理で交渉する
問題の内容を具体的に確認する
はじめに、中古マンションの問題を具体的に確認します。可能な限り、買主側の協力を得て現地も確認したうえで、問題把握に努めましょう。
併せて、買主が求める対応の内容についても把握に努めます。求めているのが謝罪であるのか修繕であるのか減額であるのか契約解除であるのかなどによって、具体的な対応方法が異なる可能性があるためです。
弁護士に相談する
中古マンションの問題点や買主側の要求内容を確認したら、弁護士に相談します。
弁護士に相談をすることで、買主側の求めが適正であるのか把握できるためです。また、具体的な対応方法も検討できます。
必要に応じて修補や代金減額などで対応するよう申し出る
弁護士からのアドバイスを踏まえて、買主に修繕や代金減額など具体的な対処方法を申し入れます。買主がこれに応じる場合、実際にその対応を行いトラブルは解決となります。
弁護士が代理で交渉する
当事者間で交渉がまとまらない場合や買主が過剰な要求をする場合などには、弁護士が代理で交渉をします。弁護士が代理で交渉をしても解決に至らない場合には、調停や訴訟で解決をはかります。
調停とは、調停委員が当事者双方から意見を聞いて調整する形で進行する紛争解決手続きです。裁判所などが結論を下すのではなく、合意の形成を目指します。一方で、訴訟では具体的な状況を法令や契約内容に当てはめて、裁判所が結論を下します。
買主のローンが通らない場合
買主のローンが通らない場合の対処方法を解説します。
- 契約書を確認する
- 契約を解除し、手付金を返還する
契約書を確認する
買主がローン審査に通らなかった場合、契約書の規定を確認します。中古マンションなど不動産の売買契約書には、「ローン特約」が入っていることが一般的であるためです。
ローン特約とは、買主がローンの審査に通らなかった場合に、売買契約を白紙に戻す特約のことです。
契約を解除し、手付金を返還する
ローン特約がある場合、その特約の内容に従って中古マンションの売買契約を解除します。なお、ローン特約による解除の場合は、原則として（元）買主への手付金の返還も必要となるため、実際に返金を行ってその記録を残します。
中古マンションの売買でトラブルを避ける対策
中古マンションの売買でトラブルを避けるには、どのような対策を講じればよいのでしょうか？ここでは、中古マンションの売買でトラブルを避ける対策を7つ解説します。
- 事前に鍵や必要書類の所在を確認しておく
- 事前に現地を入念に確認し、不具合を把握しておく
- 不具合の内容を事前に丁寧に書面と口頭で説明する
- 契約書に「現状有姿」などを盛り込む
- 契約書で契約不適合責任の追及期間などを定める
- 弁護士に契約書のレビューを依頼する
- 困った際に相談できる弁護士と顧問契約を締結しておく
事前に鍵や必要書類の所在を確認しておく
1つ目は、事前に鍵や必要書類などの所在を確認しておくことです。
引渡しの直前になってからこれらの一部が見当たらないことに気付いた場合、中古マンションの引渡しが遅れる原因となり得るためです。
事前に現地を入念に確認し、不具合を把握しておく
2つ目は、事前に現地を入念に確認し、不具合を把握しておくことです。
現地の設備に不具合があると、トラブルの原因となりかねません。そのため、売買契約の締結前に改めて現地を確認しておきましょう。
不具合が見つかった場合には、修繕をするか、不具合があることを書面と口頭で丁寧に説明したうえで売買契約を締結するなどの対応を検討します。
不具合の内容を事前に丁寧に書面と口頭で説明する
3つ目は、不具合の内容を書面と口頭で事前に丁寧に説明することです。
中古マンションであれば何らかの不具合があることは珍しくなく、「不具合のある中古マンションを引き渡すこと」自体に問題があるわけではありません。問題なのは、「買主が契約時点で知らなかった不具合（契約の前提となっていない不具合）があること」です。
不具合があっても、契約時点でそのことが明示されていれば、買主はこれも加味して「購入するかどうか」や「金額が高くないかどうか」を検討できるためです。
不具合がある場合にはその内容を契約前に書面と口頭で丁寧に説明することで、トラブルを回避しやすくなります。
なお、契約内容とは異なる状態の中古マンションなどを引渡した場合に売主側が問われる責任を「契約不適合責任」といいます。
契約書に「現状有姿」などを盛り込む
4つ目は、契約書に「現状有姿」を盛り込むことです。現状有姿特約とは、中古マンションを特に修繕などすることなく、あるがままの状態で引き渡す特約です。
築年数の古い中古マンションでは、買主が大幅なリフォームをする前提で購入するケースも少なくありません。そのような場合には、買主にとって中途半端な形でリフォームをされて売買価格が高くなるよりも、割安である現状有姿のほうが喜ばれる可能性があります。
ただし、売主が宅建業者である場合、現状有姿特約をつけたからといって契約不適合責任がすべて免除されるわけではありません。現状有姿特約をつける場合であっても、売主である不動産会社は中古マンションの不具合や設備の状態などは書面と口頭で説明する必要があります。
つまり、「給湯器が壊れていて使えない」状態にある場合、現状有姿とすることで売主である不動産会社が新しい給湯器に交換したり修繕したりする必要はなくなります。一方で、「給湯器が壊れていて使えない」ことは事前に説明し、契約内容とする必要があるということです。
契約書で契約不適合責任の追及期間などを定める
5つ目は、契約書で契約不適合責任の追及期間を定めることです。
引渡した中古マンションに契約時に説明のなかった不適合（契約不適合）があった場合、その修繕や代金減額、損害賠償などを求められることとなります。この契約不適合責任を追及するには、買主がその不具合に気付いてから1年以内に売主に通知しなければなりません。
ここで注意すべきなのは、カウントの始期が「買主が気付いてから」であることです。そのため、たとえば引渡しから3年後に買主が契約不適合に気づいた場合は、そこから1年間は契約不適合責任を追及される可能性があるということです（ただし、民法の通常の時効にかかるため、権利を行使できることを知った時から5年、または、権利を行使できる時から10年が経つと請求できなくなります）。
売主が宅建業者である場合は、この期間を無制限に短縮することはできません。しかし、「引渡しから」2年以内までの短縮は可能です。
これにより、忘れた頃に契約不適合責任を追及される事態を避けやすくなります。ただし、相手が消費者である場合は、消費者に一方的な特約が無効となる点にも注意しなければなりません。
なお、買主も宅建業者である場合は、契約不適合責任の免責も可能です。
弁護士に契約書のレビューを依頼する
6つ目は、弁護士に契約書のレビューを依頼することです。
先ほど解説したように、契約不適合責任について民法とは異なる定めもできるものの、「相手が宅建業者であるか・事業者であるか・消費者であるか」によって定められる内容が異なり、やや複雑です。また、契約書の規定を工夫することで避けられるトラブルは少なくありません。
そのため、中古マンションの売買契約を締結する前に、弁護士に契約書のレビューを受けることをおすすめします。不動産業の法務に強い弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。
困った際に相談できる弁護士と顧問契約を締結しておく
7つ目は、困りごとが生じた際に相談できる弁護士を見つけ、顧問契約を締結しておくことです。
弁護士と顧問契約を締結することで、中古マンションの売買にあたってトラブルが予見される際にも気軽に相談しやすくなります。トラブルの「芽」の段階から気軽に弁護士に相談することで事前の手当てが可能となり、トラブルを避けやすくなるでしょう。
アクセルサーブ法律事務所は、不動産会社様を対象とした顧問契約プランを設けています。不動産法務に強い弁護士をお探しの際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。
中古マンションの売買トラブルに関するよくある質問
続いて、中古マンションの売買トラブルに関するよくある質問とその回答を2つ紹介します。
中古マンションの売買トラブルは誰に相談すればよい？
中古マンションの売買に関するトラブルは、不動産法務に強い弁護士にご相談ください。
お困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。
現状有姿の売買特約さえ設ければ、契約不適合責任を追及されることはない？
現状有姿の売買特約を設けても、契約不適合責任を追及される可能性はあります。現状有姿特約は、契約不適合責任の免除特約とは異なるためです。
中古マンションの売買にあたって自社のリスクを軽減したいとお考えの不動産会社様は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
中古マンションの売買トラブルでお困りの際はアクセルサーブ法律事務所までご相談ください
中古マンションの売買トラブルでお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。最後に、当事務所の主な特長を3つ紹介します。
- 不動産・建設業界の法務に特化している
- トラブルを防ぐ「予防法務」に力を入れている
- 実践的なアドバイスを得意としている
不動産・建設業界の法務に特化している
アクセルサーブ法律事務所は、不動産・建設業界の法務に特化しています。業界における取引慣習や経営実態、生じやすいトラブルなどを熟知しているため、より的確なリーガルサポートが提供できます。
トラブルを防ぐ「予防法務」に力を入れている
弁護士について、「トラブルが起きてから相談をする人」という印象を持っている方も多いでしょう。しかし、未然に対策を講じることで防げるトラブルは、少なくありません。
そこで、アクセルサーブ法律事務所はトラブル発生後の対応のみならず、トラブルを防ぐ「予防法務」にも力を入れています。
実践的なアドバイスを得意としている
法的に正しいことと経営上望ましいことは、一致しないこともあるでしょう。とはいえ、長く経営を続けていくには法令遵守も必要であり、両者のバランスをとる必要があります。
アクセルサーブ法律事務所は法的なルールは守りつつも、その先にある「事業のさらなる発展・目標達成」も重視した実践的なアドバイスを提供します。
まとめ
中古マンションの売買で生じやすいトラブルを紹介するとともに、中古マンションの売買でトラブルが発生した場合の対処法やトラブルの予防策などを解説しました。
中古マンションの売買では、トラブルが発生することがあります。代表的なトラブルとしては、引渡日への遅延や中古マンションの不具合などが挙げられます。
中古マンションの売買トラブルには、事前に対策を講じることで防げるものが少なくありません。中古マンションの売買トラブルを防ぐため、弁護士に相談をして契約書を作り込むなどの対策を講じるとよいでしょう。
アクセルサーブ法律事務所は不動産・建設業界の法務に特化しており、不動産会社様や建設会社様への豊富なサポート実績を有しています。中古マンションの売買でトラブルが生じてお困りの際や、中古マンションの売買でトラブルを避ける対策を講じたいとご希望の際は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
