建設業者が「契約不適合責任」で求められ得ることは？追及され得る期間は？弁護士が解説
施工した建築物が契約や法令に即していない場合、施主から契約不適合責任を追及される可能性があります。
では、契約不適合が生じた場合、建設業者は具体的にどのような対応を求められるのでしょうか？また、契約不適合には、どのような種類・類型があるのでしょうか？今回は、契約不適合責任の概要や建設業者がなされ得る請求の内容などについて、弁護士がくわしく解説します。
なお、当事務所（アクセルサーブ法律事務所）は建設・不動産業界に特化しており、契約不適合責任に関するサポート実績も豊富です。契約不適合責任を追及されてお困りの建設業者様は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にご相談ください。
建設業で理解しておくべき「契約不適合責任」とは？
契約不適合責任とは、請負契約によって引き渡された目的物が、契約で定めた種類、品質、数量に適合しない場合に、請負人が注文者に対して負う責任のことです。
原則として、契約の定めと異なることが契約不適合責任の追及原因となります。そのため、あらかじめ仕様書を作成して契約書に添付するなど、「何が契約不適合であるか」をできる限り明確にすることで、思わぬ責任追及を避けやすくなります。
瑕疵担保責任との違い
瑕疵（かし）担保責任とは、請負契約によって引き渡された目的物に隠れた瑕疵があった場合に、請負人が注文者に対して負う責任のことです。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の大きな違いの一つは、適用対象が「隠れた」瑕疵に限定されるか否かにあります。瑕疵担保責任とは異なり、契約不適合責任では瑕疵が隠れている必要はありません。
民法では従来「瑕疵担保責任」が規定されていたものの、瑕疵担保責任の性質には学説上の対立があり、実務においても瑕疵担保責任の範囲を超えた対応がされることがよくありました。そこで、2020年4月に施行された改正民法により、従来の瑕疵担保責任が「契約不適合責任」へと改められています。
なお、後ほど紹介する「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、「品確法」といいす）」では、引き続き瑕疵担保責任という用語が使われており、「瑕疵担保責任」という用語が法律上一切使われなくなったわけではありません。
「契約不適合」の種類
「契約不適合」には、その不適合の内容から主に次の3つに分類できます。
- 種類の不適合
- 数量の不適合
- 品質の不適合
種類の不適合
種類の不適合とは、契約で定めた目的物の種類と、実際に引き渡された目的物の種類が異なる不適合のことです。たとえば、契約上では寝室とするはずであった部屋が、実際の建物ではウォークインクローゼットとなっている場合などがこれに該当すると考えられます。
数量の不適合
数量の不適合とは、契約で定められた目的物の数量と、実際に引き渡された目的物の数量が異なる不適合のことです。たとえば、契約上の図面よりもコンセント口が少ない場合や、契約上の図面よりも収納棚が少ない場合などがこれに該当すると考えられます。
品質の不適合
品質の不適合とは、契約で定められた目的物の品質と、実際に引き渡された目的物の品質が異なる（引き渡された目的物の品質が劣っている）不適合のことです。たとえば、設置されているキッチンが契約で定めたものよりも質の低いものである場合や、使用されている床材が契約で定めた床材よりも質の低いものである場合などが、これに該当すると考えられます。
建設業における「契約不適合」の3類型
建設業における「契約不適合」には、不適合の態様に応じて主に次の3類型が存在します。
- 契約違反型
- 法規違反型
- 美観損傷型
契約違反型
契約違反型の契約不適合とは、引き渡された建物が、当事者間で定めた契約に相違している類型です。「狭義の契約不適合」とも言え、契約により有すべきものとされた性質や形状を備えているかどうかが契約不適合の判断基準となります。
たとえば、「契約では茶色の棚が設置されるはずの場所に、白色の棚が設置されている」場合や、「契約上の図面よりもコンセント口が少ない場合」などがこれに該当します。
法規違反型
法規違反型の契約不適合とは、引き渡された建物が建築基準法などの法規に違反している類型です。たとえば、容積率・建蔽率の基準を超えている場合や防火地域であるにもかかわらず外壁が防火構造となっていない場合、耐震基準を満たしていない場合などがこれに該当します。
通常、施主は建築のプロではないため、施主が希望する建物が法令違反に当たる場合には、建設会社側が指摘して調整すべきでしょう。法規に則った建物を建築することは、あえて契約書で明示しなくても契約の「大前提」であり、施主としても法令違反の建物が引き渡されるとは想定していないはずであるためです。
そのため、施工された建物が建築基準法などの法規に違反する状態である場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
なお、法規違反がある場合には通常は建築確認に通らないため、設計図面自体に法規違反があるのであれば、建築に取り掛かる前に問題が発覚することが多いでしょう。
美観損傷型
美観損傷型の契約不適合とは、引き渡された建物が社会通念上求められる一定の施工水準と比較して、看過できない程度に出来栄えが劣る、という類型です。たとえば、外壁にひどい色むらがある場合やクロスがよれて皺が入っている場合などがこれに該当します。
建設会社に施工を依頼する場合、逐一「クロスは美しく貼る」「外壁はむらなく塗装する」などと契約書に記載することはないでしょう。一定水準以上の施工がなされることは、あえて契約書で明示しなくても契約の「大前提」であるためです。
そのため、施工された建物が社会通念上求められる一定の施工水準を満たしていない場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
なお、どの程度の水準であれば美観損傷型の契約不適合責任を問われないのかは画一的な基準で判断されるのではなく、その建物・部屋の用途や工期が十分であったか否か、報酬額などによって変動します。たとえば、新築住宅や顧客の目に触れる店舗の内観などでは、高めの水準の美観が求められるでしょう。
一方で、安価に発注された工事現場の休憩施設の内装や、飲食店のバックヤードであれば、そこまでの水準は求められない可能性があります。
契約不適合責任で建設業者が求められ得る主な対応
契約不適合責任で、建築業者は具体的にどのような対応を求められるのでしょうか？ここでは、契約不適合責任の追及で求められ得る主な対応を解説します。
- 追完（修補）
- 報酬減額
- 損害賠償
- 契約解除
追完（修補）
1つ目は、追完請求です（民法559条、562条）。これは、目的物の修補や代替物の引渡し、不足分の引渡しによる履行の追完を求めるものです。
たとえば、クロスの施工が一定水準を満たしていない場合にこれをきれいに貼りなおすよう求めるものや、仕様書で定めたはずの場所にコンセント口がない場合に、仕様書どおりにコンセント口を設けるよう求めることなどがこれに該当します。
報酬減額
2つ目は、報酬の減額請求です（同559条、563条1項）。これは、不適合の程度に応じて代金の減額を請求するものです。
たとえば、仕様書と比較してコンセント口が1つ不足しているものの、これを追完するのではなく報酬の減額で対応するよう求めるものがこれに該当します。
ただし、報酬の減額請求をするには、原則として先に追完の催告が必要です。その後、一定期間内に追完されない場合にのみ報酬の減額請求が可能となります。
とはいえ、追完される見込みがない場合には、追完を求めるだけ無意味でしょう。そのため、次の場合には例外的に、追完の催告をすることなく報酬の減額請求ができるとされています（同563条2項）。
- 履行の追完が不能であるとき
- 請負人が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき
- 契約の性質または当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、施主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき
- その他、施主が催告しても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき
損害賠償
3つ目は、損害賠償請求です（同559条、564条、415条）。損害賠償請求とは、相手方の不法行為によって損害が生じた際に、その損害を償うだけの金銭の支払いを求めるものです。
この損害賠償と追完などは両方を請求することも可能であり、追完に応じたからといって損害賠償請求がされなくなるわけではありません。
たとえば、新築住宅の建物全体のクロスに大きく皺が入っており、この修補を求めることで工事期間中の仮住まいが必要となった場合、この仮住まいの確保に必要となった費用について賠償を求められる可能性があります。
契約解除
4つ目は、契約解除です（同559条、564条、541条、542条）。
催告をしてもなお債務の履行（契約に適合した建物の引渡し）がされない場合、履行を催告したうえで契約を解除できるとされています。ただし、債務の不履行がその契約や取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、契約の解除はできません。
また、次の場合には例外的に、催告をすることなく契約の解除が可能です。
- 債務の全部の履行が不能であるとき
- 請負人がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
- 債務の一部の履行が不能である場合または債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき
- 契約の性質または当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、請負人が履行をしないでその時期を経過したとき
- その他、請負人がその債務の履行をせず、施主が催告しても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき
つまり、契約不適合が軽微である場合を除き、契約に適合した建物の引渡しをそれ以上求めても無意味である場合には、催告することなく契約の解除が可能になるということです。
真摯に請負契約を遂行したにもかかわらず契約が解除されてお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。実績豊富な弁護士が、状況に応じた最適な対応策をアドバイスします。
契約不適合責任で建設業者が責任を追及され得る期間
建設業者が契約不適合責任により責任を追及される可能性があるのは、いつまでなのでしょうか？ここでは、契約不適合責任の時効について解説します。
原則：不適合を知ってから1年
種類・品質について契約不適合責任を追及できるのは、注文者（施主）がその不適合を知った時から1年以内に通知した場合に限られます。また、債権の消滅時効の規定も適用されるため、次のいずれかの期間を経過することで時効によって消滅します。
- 債権者（施主）が権利を行使できることを知った時から5年間
- 権利を行使できる時から10年間
なお、これらの期間は契約によって変更できます。ただし、自由に変更できるわけではなく、相手が消費者である場合は建設業者側の責任の軽減はできないなどの制限が入ります。
契約不適合責任の観点から建設業で使用する契約書を見直したいとお考えの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。
品確法の適用がある場合：一定の不適合は引き渡しから10年
新築住宅には、品確法の規定が適用されます。
品確法の適用がある場合、「住宅の構造耐力上主要な部分等」の瑕疵のうち、構造耐力または雨水の浸入に影響があるものについては、引き渡しから10年間瑕疵担保責任を負うとされています（品確法94条1項）。また、この期間を短縮したり、品確法の対象範囲を狭めたりする契約の定めは無効です（同2項）
そして、この「住宅の構造耐力上主要な部分等」とは、次の部分を指します（品確法施行令5条）。
- 住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根版、横架材のうち、その住宅の自重・積載荷重、積雪、風圧、土圧、水圧、地震などの震動・衝撃を支えるもの
- 住宅の屋根、外壁、これらの開口部に設ける戸・わくなどの建具
- 雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、その住宅の屋根、外壁の内部、屋内にある部分
なお、冒頭で解説したように、民法の「瑕疵担保責任」は改正により「契約不適合責任」へと改訂されました。その一方で、品確法では「瑕疵担保責任」という表現が維持されています。
契約不適合責任に関する建設業者様からのよくある質問
続いて、契約不適合責任に関する建設業者様からのよくある質問とその回答を2つ紹介します。
契約不適合責任を追及されたら、どうすれば良い？
契約不適合責任を追及されたら、まずは事実関係を把握します。そのうえで、契約不適合責任の有無や相手方からの請求内容に納得ができない場合には、早期に弁護士へご相談ください。弁護士へ相談することで、状況に応じた具体的な対応が検討できるためです。
一方で、実際に自社の施工に問題があり相手の請求内容も納得ができるものであれば、相手方の求めに応じて修補などの対応をします。契約不適合責任を追及されてお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。
契約不適合責任で、引き渡し後に解除される可能性もある？
契約不適合責任が原因で、引き渡し後に契約が解除される可能性はゼロではありません。ただし、債務の不履行がその契約や取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、契約解除ができないとされています。
契約不適合責任を理由として解除通告をされてお困りの際は、アクセルサーブ法律事務所までお早めにご相談ください。状況によっては解除を回避できたり、相手方に対して解除に伴う損害賠償請求ができたりする可能性があります。
契約不適合責任でお悩みの建設業者様はアクセルサーブ法律事務所へご相談ください
契約不適合責任でお悩みの建設業者様は、アクセルサーブ法律事務所までご相談ください。最後に、当事務所の主な特長を3つ紹介します。
- 建設・不動産業界のサポート実績が豊富にある
- 予防法務に注力している
- 実践的な視点でのアドバイスを行う
建設・不動産業界のサポート実績が豊富にある
アクセルサーブ法律事務所は建設・不動産業界に特化しており、建設業者様や不動産業者様に対する豊富なサポート実績を有しています。そのため、事例や判例、裁判例などを踏まえたより的確なリーガルサポートを実現できます。
予防法務に注力している
アクセルサーブ法律事務所はトラブル発生後の対応のみならず、トラブルを防ぐ「予防法務」にも注力しています。これは、当事務所の最終的な目標が、「助け合い、称え合い、共に成長し、喜び合う―それが当たり前の世界を創る」ことにあるためです。
実践的な視点でのアドバイスを行う
法的に正しいことと、事業にとって最適なことは一致しないことも多いでしょう。とはいえ、法律を軽視して良いわけではありません。
アクセルサーブ法律事務所では、法的なルールは守りつつ、その先の「事業のさらなる発展・目標達成」をも見据えたアドバイスを提供します。
まとめ
契約不適合責任の概要や建設業者が請求され得る内容、契約不適合責任の時効などを解説しました。
契約不適合責任とは、建設業者が引き渡した建物に契約との相違点があった場合に負うべき責任です。契約に適合していない場合のほか、法規に違反している場合や社会通念上満たすべき施工水準を満たしていない場合にも追及される可能性があります。
契約不適合責任で建設業者が請求され得る内容としては、追完や報酬の減額、損害賠償、契約解除が挙げられます。相手方からなされた請求の内容が適正であるかわからない場合や、請求内容に納得ができない場合には、お早めに弁護士にご相談ください。
アクセルサーブ法律事務所は建設・不動産業界に特化しており、契約不適合責任に関する対応実績も豊富に有しています。契約不適合責任について相談できる弁護士をお探しの建設業者様は、アクセルサーブ法律事務所までお気軽にお問い合わせください。
